Среди предложений в сегменте вторичного жилья, превалируют одно- и двухкомнатные квартиры: в совокупности на них приходится более ? (76%) объявлений. тики рынка недвижимости Екатеринбурга в УПН.


Чтобы посмотреть этот PDF файл с форматированием и разметкой, скачайте его и откройте на своем компьютере.
7


8


9


10



11


В
ВЕДЕНИЕ

Актуальность темы.
Тема роста цен на недвижимость и программы ипотечн
о
го кредитования жилья для России всегда будет актуальной, поскольку этот рынок
уже много лет считается
самым перспективным как для инвесторов, так и для инд
и
видуальных покупателей. Начиная с 2008 года, цены на недвижимость в России
стабилизировались, и даже наметился некоторый спад, особенно, что касается р
е
гионов, дале
ких от столицы. Но уже в 2012


2013 г
.г.

наметился небольшой рост,
который будет продолжаться и в 2014 году.

Цель
работы



исследование и анализ рынка жилой недвижимости в городах
Челябинской и Свердловской областей.

Определение доступности ипотечного
кредитования.

Задачи работы:



определить

в
иды
жилой
недвижимости в городах Челябинской и Свердло
в
ской областей;



провести анализ рынка
жилой
недвижимости на примере городов Челяби
н
ской и Свердловской областей;



выделить общие особенности рынка недвижимости в Челябинской и Свер
д
ловской областей;



проа
нализировать существующие программы ипотечного кредитования и
государственной поддержки при приобретении доступного жилья.

Объект работы


рынок жилой недвижимости Челябинской и Свердловской
областей.

Программы ипотечного кредитования.

Результаты работы ре
комендуется использовать для того, чтобы определить в
а
рианты оптимального использования, динамику спроса на жилую недвижимость.
Определить плюсы и минусы существующих программ ипотечного кредитования и
государственной поддержки в приобретении жилья, предло
жив новую программу
ипотечного кредитования для приобретения жилой недвижимости.



12


1
РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМ
ОСТИ. АНАЛИЗ ЖИЛОЙ Н
ЕДВИЖИМОСТИ
ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

1.1
Рынок недвижимости: функции, формы регулирования, факторы

Рынок обеспечивает с помощью
государственного регулирования:


передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;


установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и мес
т
ностях;


связь между собственниками и покупателями на основе экономической мот
и
вации и интерес
ов;


распределение пространства между конкурирующими вариантами использов
а
ния земель и субъектами рынка.

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и
деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Ценообразующая фу
нкция


одна из главных функций рынка




установление
равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему
предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в
случае превышения равновесной цены



избыточные предлож
ения. В цене конце
н
трируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях
покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике г
о
сударства в области, например жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция

сост
оит в том, что

рынок, автономно функционируя,
перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его учас
т
ников к цели, которая совсем не входила в их намерения,



к формированию эффе
к
тивной структуры экономики и удовлетворению общественны
х интересов. В совр
е
менном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются г
о
сударственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны пр
и
роды, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды
13


бизнеса, р
ешения социальных проблем и др. Задача распределения ограниченного
ресурса решается путем установления равновесной цены, которая обеспечивает р
ы
ночное равновесие между требуемым ресурсом и желающими его получить, в соо
т
ветствии с его предпочтениями. Одной
из главных особенностей рынка является то,
что в ответ на большое разнообразие потребительских предпочтений создаются
различные виды интересов или прав на недвижимость
[8
]
.

Коммерческая функция

состоит в реализации стоимости и потребительной
стоимости недви
жимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования



это очищение экономики от неконкурентоспособных и сл
а
бых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает
людям направления поиска, но не дает им никаких
гарантий относительно конечных
финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в
недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка
от неэффективных собственников предприятий и других объектов недви
жимости ведет
к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция



это уникальный способ оперативного сбора и ра
с
пространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и
покупателям недвижимости свободно, со знанием дела

принять решение в своих
интересах.

Посредническая функция

выражается в том, что рынок выступает в качестве с
о
вокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически
обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и п
рода
в
цов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтерн
а
тивного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессионал
ь
ные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные
кредиторы и другие лица, о
казывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция

выступает в форме экономического
поощренияприбылью продуктивного использования достижений научно
-
технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.
14


Конкуренция эконо
мически принуждает и поддерживает высокую деловую
активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной
собственностью.

Инвестиционная функция



рынок недвижимости, это привлекательный
способ сохранения и увеличения стоимости капитала.
Он способствует переводу
сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный
производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого
имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной
страховой гарантией инвестиц
ионных рисков.

Социальная функция

проявляется в росте трудовой активности всего
населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать
собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и
престижных объектов. Из владельцев недви
жимости формируется средний
социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на
рынке предприятия, земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете,
переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим
высокопрои
зводительное их использование
[8
]
.

1.
1.
1
Формы государственного регулирования

рынка недвижимости

Государство, являясь наиболее крупным участником рынка недвижимости,
выполняет на нем две функции. С одной стороны государство, предоставляя
интересы всего общес
тва, является собственником или арендодателем объектов
недвижимости, закрепленных за ним. С другой стороны, государство через
систему нормативно
-
правовых актов участвует в сделках или обеспечивает их
совершение.

Государственное регулирование рынка недвижим
ости можно определить как
комплекс мер нормативно
-
правового характера в сфере недвижимости,
направленных на повышение эффективности экономического использования
объектов недвижимости в интересах использования социально
-
экономических
15


задач. То есть государс
тво в данном случае выступает на рынке недвижимости в
качестве регулирующего органа.

В основе государственного регулирования рынка должна лежать политика,
основанная на рыночной оценке объектов недвижимости, направленная на
повышение их ценности и благопр
иятствующая внутренним и внешним
инвестициям в объекты недвижимости со всеми вытекающими оттуда
последствиями
[
8
]
.

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:


идеологической и законодательной инициативы (концепции развития
отдельных видо
в рынка и программы их реализации);


инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное
строительство и социально
-
культурную сферу;


профессионального участника при торговле жилищными сертификатами,
государственными зданиями и сооружени
ями и другими объектами
недвижимости;


эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог
недвижимого имущества;


регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка
недвижимости;


верховного арбитра в спорах между участниками

рынка недвижимости через
систему судебных органов;


контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с
недвижимостью)
[12
]
.

Функции государства в сфере недвижимости в рамках территориальных
образований выполняют местные комитеты по
управлению имуществом.
Основные задачи комитетов следующие:


распоряжение государственным имуществом;


управление государственным имуществом;

16



контроль за использованием по назначению и сохранностью
государственного имущества.

С точки зрения управления нед
вижимостью комитеты решают следующие
задачи:


ведение реестра объектов недвижимости, находящихся в юрисдикции
комитетов;


применения всего разрешенного законодательством инструментария при
использовании объектов недвижимости;


достижение максимальной доход
ности объектов недвижимости.

Перечисленные выше задачи, решаемые органами власти в области
управления недвижимостью, можно подразделить на три группы.

Цель стратегических задач состоит в том, чтобы обеспечить повышение
ценности (рыночной стоимости) объекто
в недвижимости, находящихся в
юрисдикции данного органа власти, за счет определения справедливой базы для
арендных платежей или налогов, учитывающей все многообразие ценностных
характеристик объектов недвижимости, за счет развития инфраструктуры города,
яв
ляющейся одной из образующих факторов объекта недвижимости, и др.

Сфера тактических задач охватывает проблемы, связанные с принятием
экономического управленческого решения о судьбе конкретных объектов
недвижимости: продать, сдать в аренду, в пользование, о
перативное управление,
доверительное управление, сдать на реконструкцию на инвестиционных условиях
и т.д.

Решение оперативных задач в основном направлено на поддержание объекта
недвижимости в нормальном эксплуатационном состоянии и связано с плановыми
капи
тальными и косметическими ремонтами зданий, строений и сооружений
города, включающую окружающую их территорию
[8
]
.

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из
двух элементов:


г
осударственные и муниципальные органы и организа
ции;

17




г
осударственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении государственное регулирование рынка
недвижимости осуществляется в двух формах:


путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;


косвенным воздействием или экономическими
методами управления.

Прямое административное управление
включает совокупность следующих
приемов:


создание нормативной базы


законов, постановлений, инструкций, правил,
положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в
регионах;


отб
ор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка
недвижимости


лицензирование, регистрация, предоставление прав
уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с
объектами государственной и муниципальной собственности;


установление обязательных требований к содержанию и качеству различных
видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;


контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и
правил;



введение запретов и санкций за отступление о
т нормативных требований при
совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на
рынке;


выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для
общественных нужд.


Административное управление не связано с созданием дополн
ительных
материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе
государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или
разрешения.

Экономические методы
управления рынком недвижимости осуществляются с
помощью:

18



с
истемы
налогообложения имущества и льгот (ставки налогов,
освобожде
ние от них);


р
егулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Бан
ка);


в
ыпуска и
обращения жилищных сертификатов;


п
редоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных усло
вий,
безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой ос
нове;


р
еализации г
осударственных целевых программ;


амортизационной политики;


в
нешнеэкономической деятельности
[12
]
.

1.
1.
2

Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости

Формирование рынка недвижимости характеризуется следующими факторами
и показателями:


макроэкономическая нестабильность, то есть с каждым разом всё больше
увеличиваются количество и содержание нормативных актов, предугадать
которые совершенно невозможно;


инфляция;


размытость базы законодательства для рыночной недвижимости;


слабое развитие инфраструктуры;


отсутствуют специальные службы по сбору и анализу информации;


низкий профессионализм участников на рынке недвижимости, то есть многие
риэлторы имеют м
аленький опыт работы, обладают недостаточными знаниями в
своей области и т. д.;


отсутствие чёткости оценки недвижимости;


неравномерность развития сегментации рынка недвижимости.

Среди особенностей рынка недвижимости можно выделить следующие:


самостоятел
ьное установление цен;


первичный и вторичный рынки взаимодействуют между собой;


цены очень зависят от характера и состояния экономики;

19



возможность возникновения рисков не исключена;


товар имеет очень низкую ликвидность на рынке.

Развитие рынка недвижи
мости осложняет трудный процесс доступности
правдивой информации. Также не исключено полное отсутствие похожих сделок.

Основную часть на рынке недвижимости составляет торговая недвижимость.
На доходность торговой недвижимости в значительной степени влияет
ее
местоположение. Например, предприятия торгующие товарами продовольствия,
должны находиться поблизости с местами, где проживает население.
Предприятия, которые торгуют элитными товарами, должны находиться вблизи
различных учреждений, транспортных магистр
алей и т.д.

Также главным фактором, влияющим на рынок недвижимости, является его
позиционирование. То есть, позиционируя свой объект недвижимости,
предприниматель или продавец должен определить для него место на рынке
недвижимости, а также показать его с
наиболее лучшей стороны и
охарактеризовать как самый лучший объект недвижимости на рынке.

Позиционирование объекта недвижимости на рынке характеризуется:


определением места на рынке;


определением каналов продвижения;


созданием и продвижением рекламы;


определением ценовой политики;


поиском покупателей или потребителей.

И позиционирование, и сегментирование рынка недвижимости являются лишь
теми рычагами движения, которые направлены на обеспечение высокого дохода
продавцу или предпринимателю
[8
]
.

1.2

Основные индикаторы рынка

жилой

недвижимости Челябинска

Для работы на рынке недвижимости необходимо четко представлять себе
перспективы его развития. Следовательно, наиболее актуальным является вопрос
о

динамике цен на
ж
илую
недвижимость
. Будет ли в обозримой перспективе
20


стоимость недвижимости расти, и если да, то какими темпами? Или же, напротив,
если ожидается снижение цен, то насколько сильным оно может быть?
П
роанализируем динамику цен на

жилую

недвижимость за период
с 2010

года по
2013 год
.

В
марте 2010 года

начался рост

стоимости 1 кв. м

жилой недвижимости

от 1 до
2 % в месяц. По итогам июня 2010 года на
первичном и вторичном рынкахжилой
недвижимости образовался небольшой спад
.
Осенью этого же года цены на
первичном
рынке жилой недвижимости

существенно возросли, что
нельзя сказать
о вторичном рынке недвижимости. По итогам декабря 2010 года
наблюдается
снижение стоимости 1 кв. м на вторичном рынке жилой недвижимости
,

что
нельзя сказать о первичном рынке, здесь цены выр
осли более чем на 2%
.

В начале

2011 года
наблюдался

небольшой рост

в стоимости 1 кв. м.

как на
первичном
, так и на вторичн
ом рынках жилой

недвижимости.В
о втором квартале
этого же года
цены на вторичном рынке
жилой недвижимости
возросли, но
незначительно



на 1,85%.На первичном рынке жилой недвижимости повыше
ние
стоимости за 1 кв. м

было крайне незначительным, и составило 5,28%.
Средневзвешенная стоимость
1 кв. м
на вторичном рынке
жилой
недвижимости
Челябинска в течение всего года росла незна
чительными темп
ами.
В ноябре

2011
года наблюдалось увеличение средневзвешенной стоимости квадратного метра в
данном сегменте на 0,5%, что в натуральной величине составило 38 тысяч 857
рублей против 38 тысяч 663 рублей в октябре, по данным
системы

Analiz.ChelReal.ru
. Стоит отметить, что
прирост

второго квартала 2011
года

по сравнению с ноябрьским

приростом

был более
значительным и
составил
1 %.

По данным Челябинсктстата, квадратный ме
тр жилья в 2012 году в
Челябинске подорожал почти на 3 тыс. рублей


его средняя стоимость выросла с
26

767 рублей в 2011 году до 29

574 рублей в 2012.

По данным областного правительства, Челябинск по
-
прежнему остается
городом с самой низкой стоимостью

за 1 кв. мжилой недвижимости

(независимо
21


от рынка) по сравнению с другими российскими
городами
-
миллионниками. По
данным Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного
инжиниринга, с начала
2012
года
стоимость 1 кв. м жилой недвижимости
на
первичном рынке
возросла

всего на 1,4%.

На вторичном
рынке
недвижимости

риэлторы также отмечают стагнацию цен.

Что касается 2014 года, то эксперты в своих прогнозах весьма осторожны.

Р
езких взлетов и падений в 2014 году

они не ожидают. С
корее всего, Челябинск
сохранит статус города
-
миллионника с самыми низкими ценами на жилье в
России


во многом за счет больших объемов строительства. Основными
«поставщиками» нового жилья по
-
прежнему останутся проекты компаний
«Гринфлайт» (Парковый и Акад
ем
-
City) и «РиэлтСтройком» (микрорайоны
Просторы, Залесье, Яблоневый).

Рост цен за квадратный метр жилой недвижимости в 2014 году, по словам
директора центра недви
жимости «Форум»
, ожидается небольшим


ниже уровня
инфляции.
Снижение цен в 2014 году вряд ли

произойдет.

Среди факторов, определяющих спрос на ж
илую недвижимость
, основными
являются уровень цен на рынке
недвижимости
, качество жилья, денежные
доходы, жилищная обеспеченность населения.

Челябинская область после кризиса 2010 года демонстрирует дина
мичное
развитие рынка

жилой недвижимости. По итогам 2010 года падение
темпов

строительства

жилья было зафиксировано на уровне 20 %, в кризисный
год на Южном Урале было сдано в эксплуатацию 1,06 млн. кв. м


на 47 %
меньше аналогичной статистики 2008 года.

Созданная в 2011 году правительством региона Южно
-
Уральская корпорация
жилищного строительства и ипотеки

стала самым крупным застройщиком
области. В 2012 году

ЮУ КЖСИ

увеличила в 2 раза выдачу ипотечных займов. К
июлю
2013
года


было введено 40 тысяч квадра
тных метров жилья


до конца года
было возведено до 1,5 млн. жилых
квадратных метров
, в том числе 1,1 млн.
квадратных метров в Челябинске.

22


Общая стоимость квартиры на Челябинском рынке
жилой
недвижимости
незначительно поднялась и в среднем составила 2,325
млн. руб. за
квартиру
среднего качества

(+0,25 % к началу октября

2012 года
, +0,57 % к началу 2013
года). При этом
трехкомнатные

квартиры в среднем подорожали значительнее
всего
: на октябрь 2012 года цена квартиры составила 2

783 млн. руб., а к началу
2013

года


2

932 млн. руб. Однокомнатные

квартиры и квартиры с
четырьмя
и
более комнатами в среднем подешевели
в конце

2012 года (
-
2,16 % и
-
3,53 %
соответственно). Наибольший подъем стоимости квартиры отмечен в
Металлургическом районе (рост 8,97 % за два меся
ца), в Курчатовском районе


наибольшее снижение
-
7,85 %.

На начало 2012 года объем
первичного
рынка жилой недвижимости г.
Челябинска составлял 212 новостроек. К концу года данный показатель снизился
на 10 % и составил 191 объект.

Касательно ценовых характ
еристик, за последний год

средняя цена
1
кв. м
возросла с 39

830

руб.

до 45 362 руб. Общий темп прироста составил 13,9 %
,
сре
днемесячный темп прироста


1,1%
. Для массового жилья общий

темп
прироста составил 17,1 %,
среднемесячный те
мп прироста


1,3%
, а для
домов
повышенной комфортности темп прироста жилой недвижимости составил
12,8
%
, а
с
реднемесячный темп прироста вырос на 1%
.

Стоимость 1

кв. м
на первичном рынке жилой недвижимости

г. Челябинска на
конец года 2012 г. варьируется от 28 000 до 85 00
0 рублей.
Зависимость цены 1
кв. м
от местоположения дома

представлена на
рису
нке

1.

23



Рисунок 1


Зависимость цены кв. м от местоположения дома

В соответствии с прогнозом специалистов РК «Служба недвижимости», в
ближайшие полгода будет наблюдаться планоме
рный рост расс
матриваемого
показателя, в

2013 г. цена
1
кв. м достигнет 46


47 тыс. руб., общий темп
прироста за полгода составит +5


8 %, среднемесячный


+0,7


1,2 %.


Распределение предложения по районам на первичном рынке
жилой
недвижимости г. Челя
бинска в 201
2 году представлено на рисунке 2
.
Доминирующая доля в структуре предложения приходится на Центральный район
(34 %), что является следствием его активной застройки. Высокая доля
предложения объектов на Северо
-
Западе в Курчатовском районе (20 %)
и
Тракторозаводском районе (20 %) также обусловлена активным вводом нового
жилья и физически большим объемом жилья в данном районе. Доли предложения
в остальных районах примерно равны между собой.

24



Рисунок 2


Распределение предложения относительно
районов на первичном
рынке г. Челябинска в 2012 году

Анализ распределения предложений по типу квартиры на первичном рынке
показывает на преимущественное присутствие на рынке двухкомнатных квартир
(42 %). Объем предложения однокомнатных и двухкомнатных квар
тир менее
значительно, но находится также на высоком уровне (37
%
и 18 %). Доля
предложения четырехкомнатных

квартир очень незначительна (3
%).
Распределение предложений по типам квартир на первичном рынке
недвижимости представлено на рисунке 3.



34%

7%

8%

20%

8%

3%

20%

Центральный

Ленинский

Калининский

Курчатовский

Советский

Металургический

Тракторозаводской

25



Р
исунок 3


Распределение предложения по типам квартир на первичном рынке
недвижимости города Челябинска в 2012 году

На конец 2012 года, по данным специалистов РК «Служба
недвижимости»,

средняя цена квадратного метра

на вторичном рынке жилой
недвижимости го
рода

Челябинска

составила 44 365 рублей.

Последний год для рынка характерна т
енденция устойчивого роста цены за
1
кв. м За данный период средняя цена кв. м возросла на 11,08 %.
Среднемесячный темп прироста за последний год составил +0,88 % (+0,79 % для

среднестатистических квартир и +1,27 % для квартир повышенной
комфортности).В следующем месяце наиболее вероятен положительный темп
прироста (до +2 %).


Распределение предложения по районам на вторичном рынке недвижимости
г. Челябинска в 2012 году предста
влено на рисунке 4. Доминирующая доля в
структуре предложения приходится на Северо
-
запад (Калининский и
Курчатовский районы)


22 %, что является следствием его активной застройки.
Доли предложения в остальных районах примерно равны между собой.

37%

42%

18%

3%

1
-
комнатные

2
-
комнатные

3
-
комнатные

4
-
комнатные

26



Рисунок
4


Распределение предложения по районам на вторичном рынке
недвижимости Челябинска в 2012 году

Анализ распределения предложений по типу квартиры на вторичном рынке
недвижимости Челябинска в 2012 году показал, что наибольшую долю в
структуре предложения за
нимают 2
-
комнатные квартиры (35 %). Объем
предложения однокомнатных и трехкомнатных квартир менее значительно, но
находится также на высоком уровне (28 и 27 %). Незначительна доля
предложения 4
-
комнатных и многокомнатных квартир (10 %), что обусловлено
физ
ически низким уровнем присутствия данных

объектов на рынке
недвижимости
[14
].
Распределение предложений по типам квартир на вторичном
рынке недвижимости представлено на рисунке 5.

14%

11%

11%

22%

22%

10%

10%

Центральный

Тракторозаводской

Советский

Калиниский

Курчатовский

Ленинский

Металургический

27



Рисунок 5


Распределение предложений по типам квартир на вторичном рынке
н
едвижимости города Челябинска в 2012 году

Средняя
цена предложения к продаже
по городу в 2012 голу составила 41

499
тыс. руб. Максимальная цена
1 кв. м в Центральном районе составила 48

527 тыс.
руб.
, что на 16 % выше средней цены. В Совет
ском районе цены

немного ниже


46

025 тыс. руб., это

на 11 % ниже средней цены. В Калининском районе цена кв.
м. незначительно выше средней (на 0,008 %). В остальных районах цены ниже
среднего и не на много отличались друг от друга. Зависимость цены кв. м. от
расположени
я квартиры в разрезе районов города Челябинска на вторичном
рынке в 2012 году представлена на рисунке 6.

28%

35%

27%

10%

1
-
комнатные

2
-
комнатные

3
-
комнатные

4
-
комнатные и более

28



Рисунок 6


Зависимость цены кв. м от расположения квартиры в разрезе
районов города Челябинска на вторичном рынке в 2012 году

Общая картина
распределения предложения представлена на рисунке 7.


Рисунок
7



Распределение предложения относительно районов г. Челябинска
и количества

комнат в 2012 г.

Таким образом, предложение на рынке вторичной недвижимости города
Челябинска имеет характерную дл
я рынка структуру. Средняя стоимость кв. м
0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

45,000

50,000

48,527

46,025

41,535

39,878

36,888

36,323

35,726

41,499

0

20

40

60

80

100

120

140

160

110

98

41

51

56

60

50

124

142

68

65

69

78

77

107

97

44

43

52

51

78

30

28

11

11

6

10

30

4

7

1

1

1

0

7

1

2

3

4

более 4

29


для группы среднестатистических квартир на конец 2012 года составляла 41

499
тыс. руб. Стоимость кв. м в разрезе районов города и количества
комнат
представлена на рисунке 8
.


Рисунок 8



Цена кв. м в разрезе районов г.
Челябинска

и количества комнат

Как видно, представленные значения средней стоимости кв.м подчинены
об
щим закономерностям рынка
. Так, наибольшая стоимость кв.м приходится на
Центральный и Советский районы, наименьшая


на
Металлургическ
ий и другие
промышленные районы. С
тоимость
1
кв.м для
однокомнатных

квартир в
большинстве случаев превышает стоимость
1
кв.м для
двухкомнатных

квартир, а
стоимость
четырехкомнатных


стоимость
трехкомнатных
[1
4
].

1.3
Рынок

недвижимости города
Челябинска


Столица Южного Урала, город Челябинск, основанный почти два века назад,
на сегодняшний день является крупным промышленным центром страны.
Построенные в начале двадцатого века крупные заводы


тракторостроительный и
металлургический, создали бла
гоприятную почву для активного строительства
жилых микрорайонов, являясь градообразующими предприятиями. Сейчас, когда
0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

45,000

50,000

45,612

43,513

41,038

39,627

46,618

41,830

48,302

40,752

39,505

36,649

36,418

43,684

36,700

45,298

38,547

37,977

34,020

33,198

41,176

35,201

45,814

40124

36,156

30,618

33,522

49,192

33,467

45,916

1

2

3

4

30


ушла в прошлое эпоха получения бесплатных квартир, купить жилье в
Челябинске может позволить себе не каждый. Но рынок недвижимости в наше
м
городе не стоит на месте, динамично развиваясь во всех направлениях. Благодаря
государственным программам, ипотечному кредитованию, внесению
материнского капитала в счет погашения кредита, у людей появилась
возможность приобрести долгожданное жилье. Пред
приятия работают,
обеспечивая стабильную выплату заработной платы, тем самым помогая людям
рассчитываться с банками.

В городе Челябинске цены на жилье, которые он предлагает, зависят от
местоположения того или иного объекта недвижимости, его общего состоян
ия и
окружающей инфраструктуры.


Квартиры, приближенные к городскому центру,
стоят значительно дороже, что является естественной закономерностью. Хотя,
Челябинск нельзя назвать растянутым городом, он компактен и не планирует
расширять свои границы в каком
-
либо направлении.


В настоящее время ведется строительство новых жилых микрорайонов с уже
запланированной инфраструктурой, полной обеспеченностью всеми
необходимыми коммуникациями и социально значимыми объектами. Что, в
значительной степени облегчает прожи
вание и притягивает в них новых
покупателей.

Популярный микрорайон Парковый, расположенный в

лесопарковой
зоне

северо
-
запада
. Это район новостроек, начало заселения которых началось в 1
квартале 2012 года.
Здесь возводятся дома 97 серии с улучшенной строительной
отделкой. Планируется комплексная застройка района с 4
-
мя детскими садами и
школой, нехватка которых, сейчас, ощущается повсеместно.

Клубный жилой комплекс «Манхэттен» будет расположен в Центральном
районе по обе стороны реки Миасс. Уникальный микрорайон бизнес
-
класса не
имеет аналогов в г. Челябинске по этажности и оригинальности инженерного
решения.

Самые высокие в городе здания, достигающие 36 этажей. Самые
инновационные инженерные решения. Квартир
ы в «Манхэттене» продаются с
31


предчистовой отделкой.
Сдача первой очереди ком
п
лекса
началась 30.06.2013 г.,
сдача второй очереди начнется в мае 2015 года
.

Жилой комплекс


Ярославский


будет располагатьсяв Советском
районе
по
улице Чарчана, Толбухина д. 2 и Кузнецова д. 15А
.
Данный жилой комплекс
будет оснащен современной инфраструктурой и ландшафтным дизайном,
закрытый двор, парковка на 1000 мест, лифтовой холл с консъержем и двумя
вход
ными группами, во двор и во внешнюю сторону комплекса.

Дом состоит из 6
секций, будет иметь 10 подъездов. Этажность дома различная


16, 18 и 22 этажа.
Территория комплекса полностью изолирована, как от проезда автомобилей, так и
от посторонних. Таким обра
зом
,

двор является парком со спортивными и
игровыми площадками только для жителей комплекса.

Стоимость 1 кв. м


от
39

500 руб. до 47

000 руб.
Срок сдачи первого дома


I квартал 2015 года.

Элитный жилой комплекс

FenixdeLuxe

, располагающийся на
ул. Цвиллин
га
д. 57А. Нару
жные и межквартирные стены дома

выполнены трехслойной
кладкой.Высота потолков в квартирах составляет 3,1 метра.Горизонтальная звуко
-

и теплоизоляция.
Все окна в доме

FenixdeLuxe


выполнены с проемами от пола
до потолка и ограждены французски
ми балконами.Камеры слежения по
периметру дома и придомовой территории, на въезде и выезде с парковки, а так
же уникальная система доступа на территорию дома
.
Подземная парковка
рассчитана на 129 машиномест, учитывая, что в доме

Fenix

de

Luxe


всего 72
кв
артиры. В центре двора возведена яркая детская площадка и площадка для
отдыха
. В жилом комплексе имеется свой собственный тренажерный зал,
посещение которого не предусматривает дополнительной оплаты для жителей
дома. Стоимость 1 кв. м составляет от 65

000
руб.

Жилой комплекс «Три кита», располагается на месте старого сквера,
ограниченного улицами Рылеева и Блюхера.
Два панельных дома уже готовы,
сейчас ведется воз
ведение еще одного дома, но уже

повышенной комфортности.
Двор готовых домов оборудован детской
и спортивной
площадкой.Предполагается, что многофункциональный жилой комплекс
32


закрытого типа будет состоять из трех высоток повышенной комфортности с
панорамным остеклением и двух панельных 160
-
квартирных домов эконом
-
класса. В галереях, соединяющих дома,


разместятся объекты инфраструктуры,
обеспечивающие


комфортное проживание


от фитнес
-
центра и магазинов до
сервисных служб и аптек. Также планируется строительство наземной и
подземной парковок.
Квартир
ы

реализуются с отделкой и приборами
учета.
Стоимость квартир в панельных домах от

1

830

млн.

руб. до

3

530

млн.

руб.,
оба объекта сданы.

Микрорайон «Залесье» расположен на западном берегу Шершневского
водохранилища. По плану он будет состоять из 35
трехэтажных домов с
качественной отделкой. Сдача 1 очереди домов была произведена в 4 квартале
2012г.


Завершение строительства всего микрорайона


апрель 2013г.


Участок
земли, на котором стро
ится микрорайон «Залесье»

сейчас относится к
Сосновскому району
. К моменту сдачи микрорайона вдоль берега водоема
планируется построить многополосную

дорожную магистраль, а позже


мост,
обеспечивающий прямой выезд на Уфимский тракт.

Также молодой и престижный

микрорайон

Тополиная

аллея

располагается в
северо
-
западной части города Челябинска, привлекает просторными улицами,
множеством магазинов и, конечно, яркими фасадами домов. Микрорайон
располагается вдали от промышленных центров города, загруженных трасс.
Бо
льшое количество маршрутных такси позволяет быстро добраться, как до
центра Челябинска, северо
-
западного района, так и до основных учебных
заведений города


ЮУрГУ, ЧГАА, ЧелГУ. В микрорайоне хорошо развита
инфраструктура: в непосредственной близости школа
, детский садик (правда, это
частный детский сад), продовольственные магазины и магазины бытовых товаров,
салоны красоты, аптеки и отделение банка. Все дворы


в новостройках
оборудованы комфортными детскими площадками, оборудованы парковками,
хорошо освеще
ны, безопасны и уютны.


Территория микрорайона всегда
содержится в порядке, а зимой заливает
ся каток и устанавливается елка[
17
].

33


Академ
-
City


это инновационный проект ООО «Гринфлайт», застройщика
микрорайона «Парковый». В основу данного проекта заложено
строительство
крупного жилого массива, состоящего и
з 5 микрорайонов общей площадью
1 025
000 кв.м жилья. Местом застройки определён участок на северо
-
западе
областного центра. Он располагается вдоль реки Миасс и ограничен улицами
Молодогвардейцев, Чичерина
и Братьев Кашириных. В непосредственной
близости


по другую сторону реки


находятся Центральный парк культуры и
отдыха им. Гагарина и сосновый бор.

Вдали от шумных дорог на северо
-
западе Челябинска начинается
строительс
тво нового микрорайона «Крылья»
. Он

будет расположен в конце
Комсомольского проспекта, в 18 микрорайоне и будет состоять из двух
монолитно
-
каркасных 16
-
этажных домов индивидуальной планировки. Есть
проект с двухуровневыми квартирами, подземными парковками. В районе есть
школа
-
лицей, дошколь
ные учреждения (детский сад, ясли), центр детского
творчества, медицинские учреждения, ма
газины, парковки
.

И все это только небольшое количество примеров строительства новых
микрорайонов

и жилых комплексов

в Челябинске. Рынок недвижимости
Челябинска характ
еризуется завидной стабильностью. Цены на жилье
поднимаются ненамного, даже появившийся недавно дефицит


на двухкомнатные
квартиры не вызвал скачка цен. В этом заслуга агентств недвижимости, которые
хорошо отслеживают и удерживают их на одном уровне. Как и
звестно,
стабильность


залог успеха. Комнаты
,

квартиры в Челябинске продаются и
покупаются, обмениваются и сдаются в аренду, не создавая острых проблем и
искусственно поднятых цен
[
17
].

1.4
Анализ динамики продаж жилой недвижимости в Челябинске

Проанализир
уем специфику спроса и предложения, а также динамику цен на
жилье в
городе
Челябинске в 1 квартале 2013 года.

34


В 1 квартале 2013 года на сайте

AVITO
.ru, 74.
ru

было опубликовано более
17,5 тыс. объявлений о продаже квартир в Челябинске. Около 63% из них свя
зано
с реализацией жилья на вторичном рынке. Остальные 37% предлагаемых квартир
расположены в строящихся жилых комплексах. В свою очередь структура спроса
смещена в сторону вторичного жилья, доля которого достигает 78%. И только
22% потенциальных покупател
ей планируют приобрести квартиру на
первичном
рынке недвижимости
[
19
].

Среди предложений в сегменте вторичного жилья, превалируют одно
-

и
двухкомнатные квартиры: в совокупности на них приходится более ¾ (76%)
объявлений. Совокупная доля трех
-

и многокомнатн
ых квартир в структуре
предложения составила 24%.

Распределение по типу застройки смещено в сторону панельного жилья: 67%
всего объема предлагаемых квартир


это
панельная кладка жилья
, еще 31%


кирпич
ная кладка
. Квартиры, расположенные в монолитных домах
, составили
лишь 2% от предложения. При этом средняя площадь квартиры, выставленной на
продажу в Челябинске в 1 квартале 2013 года, составила 52 кв.м на рынке
вторичного жилья и 51 кв.м


в сегменте новостроек.

Что касается ценовых показателей, то в 1 квар
тале 2013 г. средняя стоимость
квадратного метра на рынке вторичног
о жилья Челябинска составила 44
7
00

руб.

По сравнению с 4 кв. 2012 г. этот показатель увеличился на 0,5%. Средняя
цена кв. метра площади в новостройках достигла

40
9
00

руб., что на 1% больш
е
относительно предыдущего квартала.

Средняя цена квадратного метра по
площади в г. Челябинске представлена в таблице 1.







35


Таблица 1


Средняя цена квадратного метра площади

Цены на жилье, 1 кв.2013

Тыс. руб./

кв. м

Рост за

1 кв.2013,
%

Цена кв
-
ры,

млн. руб.

Новостройки

40,9

1,0%

2,036

Вторичное жилье

44,7

0,5%

2,306

1
-
комн.

46,4

-
1,8%

1,653

2
-
комн.

43,7

1,9%

2,270

3
-
комн.

43,5

1,6%

3,172

Многокомн.

44,1

2,2%

4,607


Р
ассматривая предложения купли
-
продажи по сайту
DomChel
.
ru
,
мы
видим,
что
продажа превышает спрос практически в 40 раз.

Лидирует по продажам и по спросу


вторичное жилье.

Предложения купли
-
продажи по сайту
DomChel
.
ru

представлены в таблице 2.

Таблица 2


Предложения купли продажи по сайту
Domchel
.
ru

ОБЪЯВЛЕНИЯ

ПРОДАМ

КУПЛЮ

Жилая недвижимость

40021


1021

НОВОСТРОЙКИ

11300

154

комната


13

2

1
-
комн.



4976

60

2
-
комн.



4240

62

3
-
комн.



1804

25

4
-
комн.



197

5

5 комн. и более


70



ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ

21242

744

комната



1545

74

1
-
комн.



6310

287

2
-
комн.



7419

261

3
-
комн.


4656

102

4
-
комн.



1158

19

5 комн. и более



154

1


В период с 15 по 22 апреля системой была зафиксирована наивысшая
стоимость квадратного метра на вторичном рынке
жилой
недвижимости на
трехкомнатные квартиры

в

Центральном районе Че
лябинска составила 42

728 р.
.

36


Наименьшая стоимость квадратного метра


в двухкомнатных квартирах
Тракторозаводского района Челябинска (30

329 рублей).

Наименьшее количество предложений


на однокомнатные квартиры в
Ленинском районе
Челябинска (132 предложения).

Наибольшее число предложений


по трехкомнатным квартирам было
зафиксировано в Калининском районе Челябинска (471 предложение).
Количество
предложений в разрезе районов и количества комнат на вторичном рынке
Челябинска представ
лены в таблице 3.

Таблица 3


Количество предложений в разрезе районов и количества комнат на
вторичном рынке Челябинска

Количество
комнат

Район Челябинска

Стоимость
квадратного
метра

Количество
квартир

1
-
комнатные

Центральный

42 380

244

Ленинский

38
136

132

Калининский

37 420

387

Курчатовский

39 224

413

Советский

42 129

213

Металлургический

31 831

137

Тракторозаводский

35 639

305

2
-
комнатные

Центральный

42 457

395

Ленинский

33 304

183

Калининский

40 278

364

Курчатовский

36 565

390

Советский

38 596

246

Металлургический

31 320

261

Тракторозаводский

30 329

304

3
-
комнатные

Центральный

42 728

452

Ленинский

31 237

226

Калининский

37 554

471

Курчатовский

35 227

405

Советский

41 288

351

Металлургический

31 563

187

Тракторозаводский

32 285

230


37



В период с 15 по 22 апреля системой Analiz.Chelreal.ru была зафиксирована
наивысшая стоимость квадратного метра на однокомнатные квартиры в
новостройках Центрального района Челябинска (42

391 рублей).

Наименьшая стоимость кв
адратного метра


по
-
прежнему в двухкомнатных
квартирах на первичном рынке Тракторозаводского района Челябинска.

Наибольшее число предложений на первичном рынке было зафиксировано в
отношении двухкомнатных квартир Тракторозаводского района (27

268 руб
.
).

Н
аименьшее количество предложений


на двухкомнатные квартиры в
новостройках Металлургического района Челябинска (28 предложений)
[
19
]
.

Предложений по трехкомнатным квартирам в Металлургическом районе, как и
ранее, нет.
Количество предложений в разрезе районо
в и количества комнат на
первичном рынке Челябинска представлено в таблице 4.

Таблица 4


Количество предложений в разрезе районов и количества комнат на
первичном рынке Челябинска

Количество
комнат

Район Челябинска

Стоимость
квадратного
метра

Количество
квартир

1
-
комнатные

Центральный

42 391

477

Ленинский

33

867

86

Калининский

35 233

103

Курчатовский

34 679

529

Советский

40 468

129

Металлургический

28 000

41

Тракторозаводский

29 161

513

2
-
комнатные

Центральный

41 872

615

Ленинский

30 775

55

Калининский

36 248

128

Курчатовский

32 711

836

Советский

38 925

197

Металлургический

30 974

28

Тракторозаводский

27 268

643


38


Окончание

таблицы 4

Количество
комнат

Район Челябинска

Стоимость
квадратного
метра

Количество
квартир

3
-
комнатные

Центральный

36 793

718

Ленинский

31 051

41

Калининский

32 260

193

Курчатовский

34 721

301

Советский

38 893

120

Металлургический

-

-

Тракторозаводский

28 541

370


1.5
Анализ рынка недвижимости нескольких крупных городов по численности
населения
Челябинской области

1.5.1

Г
ород Магнитогорск
. Общие сведения и история

Город
Магни
тогорск



это основной отечественный центр черной
металлургии и самый крупный в России город областного подчинения. А еще


это один из самых молодых городов нашей

страны. История его началась в конце
двадцатых годов прошлого века, когда властью Советов было решено возвести у
подножия горы Магнитной огромный металлургический завод и выстроить
вокруг него целый пролетарский город.

Статус настоящего города Магнитогорс
к получил в 1931 году (решением
Президиума ВЦИК). Однако еще до начала строительства металлургического
комбината в границах черты нынешнего города существовала крепость (а потом
станица) Магнитная. Датой ее основания считают далекий 1743 год. Эта станица
я
влялась важнейшим оборонительным пунктом Оренбуржья на границе России и
киргиз
-
кайсацкой степи.

Первые дома

Магнитогор
ска появились на левом берегу реки
Урал (там сейчас
находятся основные промышленные предприятия). Город быстро рос и в скором
39


времени раск
инулся по обоим берегам Урала, забравшись на территорию
исторического Башкортостана. На данный момент город является двадцать пятым
по площади населенным пунктом РФ, занимая территорию почти в 400
квадратных км. С востока на запад Магнитогорск протянулся н
а 22 км., а с севера
на юг


на все 27 км.

Население г. Магнитогорска
.
Во многих официальных источниках
город
называют по 42
-
м по численности населения городом РФ. Здесь проживает свыше
410 тысяч человек. Если же брать в расчет магнитогорскую агломерацию,
результаты получатся более солидные


примерно 633,7 тыс. человек. В нее
полностью или частично входят Карталинский, Агаповский, Верхнеуральский,
Карталинский, Нагайбакский и Кизильский районы Челябинской области.
Помимо этого в магнитогорскую агломерацию
входят Абзелиловский,
Баймакский, Белорецкий и Учалинский районы Башкортостана.

В административном отношении город
Магнитогорск делится на
3 района
:
Ленинский, Правобережный и

Орджоникидзевский
.
Правобережье представляет
собой 15 крупных микрорайонов.
Планируется до 2015 года строительство ещё
пяти. Идёт застройка жилого района Магнитный, а также 145
микрорайона.Первое капитальное жильё города появилось на левом берегу.
Основной его костяк


6 кварталов


образовали районный центр
[
14
]
.

1.5.2
Анализ рын
ка жилой недвижимости г.
Магнитогорска

Магнитогорск

занимает верхние позиции в не самом почетном рейтинге
наиболее неблагополучных в плане экологии населенных пунктов. Виной всему
ра
бота гиганта ММК и его дочерних предприятий



калибровочного, метизного и
прочих заводов. Поэтому промышле
нн
а
я
левобережная часть
Орджоникидзевско
го и Ленинского района

считается не самым лучшим местом
для жилья. Так что квартиры и комнаты здесь можно приобрести достаточно
дешево.Средняя стоимость левобережной двухкомнатной квар
тиры составляет от
1 200 000 до 1 600 000 рублей (в зависимости от площади, планировки и
40


состояния жилплощади). В настоящее время в этой части города проживают
представители рабочего класса, трудящиеся на ММК и привлеченные
относительно низкой стоимостью ж
илья.

В

правобережной
части ордженикидзовского района расположены панельные
дома брежневской эпохи. Квартиры в них отличаются улучшенной планировкой
(по сравнению с
домами хрущевской постройки
), а значит и более высокой
стоимостью. На цену квартир в сущест
венной степени влияет удаленность от
ММК. Поэтому за жилье площадью в 60
-
70 кв. м здесь просят от 1,5
-
1,7 млн.
рублей и выше, а вот квартира в элитной новостройке может сто
ить в 3
-
4 раза
дороже.

Стоимость жилой недвижимости в правобережном районе города ещ
е выше.
Во
-
первых, жилые кварталы, расположенные на правом берегу реки Урал,
находятся в относительно благополучной экологической зоне.А во
-
вторых, это
самый настоящий центр деловой и административной жизни города с отлично
развитой инфраструктурой. Именно

здесь находится городская администрация,
отделения крупных коммерческих банков, предприятия связи и проектные
институты.

Это центральный район города, занимающий довольно большую площадь. Его
границы пролегают между парковой зоной побережья Урала и улицей

Советской
(от драмтеатра до Казачьей переправы). Архитектура административных и прочих
«общественных» зданий весьма оригинальна. Для внутренней отделки многих из
них были использованы мрамор, гранит, ажурные чугунные детали и даже яшма.

Жилые здания Право
бережного района в основном представлены
стандартными панельными и блочными
домами хрущевской постройки
. В свое
время их появление помогло хотя бы частично решить стоявший тогда особенно
остро жилищный вопрос.

По идее, узкие улицы района (кроме центральных

магистралей


проспекта
Ленина и улицы Карла Маркса), забитые автомобильные дворы и не слишком
привлекательный внешний вид домов должны были бы являться факторами,
41


понижающими стоимость квартир. Однако жилье в Правобережном районе стоит
совсем не дешево (
в среднем 30
-
35 тыс. рублей за квадратный метр).

Средняя стоимость вторичной жилой недвижимости в
городе
Магнитогорске
составляет 35 405 рублей за кв. м
.
За последние 3 месяца (
февраль 2014 г.


а
прель
2014

г.
)
средняя стоимость
повысилась на 0,67 %.
Эволюц
ия средней цены за 1 кв
.
м представлена на рисунке

9.


Рисунок 9


Эволюция средней цены з
а 1 кв. м за период февраль 2016

г.


апрель
2016

г.

На первичном рынке жилой недвижимости города Магнитогорска замечен
активный рост.
Вместо запланированных 170
тысяч квадратных метров в конце
2013 года в муниципалитете было сдано в эксплуатацию 180 тысяч квадратных
метров жилья. Также городские власти внимательно следят за тем, чтобы жилье
было с чистовой отделкой, особенно это касается квартир
-
студий, которые
пр
иобретают в основном молодые семьи.

Рассмотрим несколько предлагаемых застройщиками Магнитогорска новых
жилых комплексов и микрорайонов.

Жилой комплекс «А
-
Элита»

расположен в южной части улицы 50
-
летия
Магнитки в месте пересечения её с ул. Тевосяна (Орджон
икидзевский район г.
Магнитогорска). Согласно проекту, здесь построены и введены в эксплуатацию
42


шесть многоквартирных домов бизнес
-
класса. К услугам жильцов развитая
инфраструктура района .

Цены на квартиры в жилом комплексе


от 29 900 до 37 600 руб./кв.м
.

«А
-
Элита»


жилой комплекс, в котором появился первый в городе пентхаус.
Первые четыре дома были построены в период с 2005 по 2008 год, на
сегодняшний день все квартиры в них проданы. Пятый и шестой дом совместно
образуют уникальный архитектурный дуэт «Ю
го
-
Западные ворота Магнитки». В
целом, «А
-
Элита» формирует узнаваемый элемент города Магнитогорска. Пятый
дом сдан в VI квартале 2009 года.

Стоимость однокомнатных квартир варьируется в пределах 1

400

000
-
1

650

000 руб. (41
-
42 кв. м), двухкомнатных


в
пределах 1

900

000
-
2

200

000 руб.
(57 кв. м), цена трехкомнатных квартир составила 3

800

000 руб. и 3

550

000 руб.
(120 кв. м. и 84 кв. м + 44 кв. м (терраса)
)
.

Придомовая территория полностью благоустроена и озеленена. Высажены
газоны из шотландского кле
вера, разбиты цветники с вазонами, устроена
современная система тротуарного освещения. Во дворе находятся зоны отдыха,
просторный гостевой паркинг, развивающая детская и спортивная площадки.

Жилой комплекс «Ладья»

расположен в центре Магнитогорска на терри
тории
тихого квартала, ограниченного улицами Сталеваров и Сов. Армии, проспектами
Ленина и К. Маркса.

В состав ЖК входят два монолитно
-
кирпичных дома бизнес
-
класса
переменной этажности (до 16 этажей). Они образуют уютный внутренний дворик.
На первом этаже
новостроек располагаются разнообразные магазины, салоны
красоты, аптека.

Проектом предусмотрены квартиры со свободной планировкой большой
площади, которые позволяют воплотить в жизнь любой дизайнерский замысел.
Высокие потолки 3,3 метра создают неповторим
ое ощущение простора и
роскоши. Из окон верхних этажей открывается красивый панорамный вид на
город и Урал.

43


Площади квартир в жилом комплексе «Ладья»:


1
-
комнатные


58,75 кв.м;


2
-
комнатные


78,19 кв.м;


3
-
комнат
ные


от 123,62 до 153,43 кв.м;


4
-
комнатные


186,79 кв.м.

Цены на квартиры


от 25 300 руб./кв.м
.

Дворовая территория включает в себя благоустроенные детские и спортивные
площадки, асфальтированные прогулочные дорожки, гостевые парковки и зоны
отдыха. В одном из домов расположен офис у
правляющей компании.

Дом сдан в эксплуатацию в 2006 году.

1.5.3

Анализ рынка жилой недвижимости г. Златоуста

Город Златоуст


муниципальное образование в составе Челябинской области
Российской Федерации (России), город областного подчинения, третий по
вели
чине в Челябинской области, самый высокогорный город Урала.

В пределах городской черты Златоуст занимает 118,2 км²
, протяжённость с
юга на север


15,4

км, с запада на восток


10,4

км. Златоуст один из самых
высокогорных городов Урала, жилые ква
рталы расп
оложены на высоте 400
-
600

м
от уровня моря. Рядом с городом, к востоку от него, проходит граница раздела
частей света

Европа

и

Азия
.

В состав муниципального образования «Златоустовский городской округ»
кроме города Златоуст входят ещё 10 сельских населённых пунктов
(сёла

Веселовка

и

Куваши
, поселки Плотинка, Дальний, Салган, Тайнак, Тундуш,
Центральный, Южный, Таганай).

Несмотря на то, что Златоуст город не большой, он весь изрезан границами
мног
очисленных районов.


Как в любом промышленном городе район
«Машзавод» самый крупный и многочисленный, он делится на 5 и 4
микрорайоны. Данный район является наиболее благоустроенным и
благополучным. Стоимость 1
-
комнатной квартиры колеблется от 850 тыс. руб
. до
44


1000 тыс. руб., в зависимости от состояния и планировки. Если говорить о
двухкомнатных квартирах, то ориентировочно цена колеблется от 1200 тыс. руб.
до 1600 тыс. руб. В районе Красная корка располагается коттеджный поселок
.
Микрорайон Нахаловка, расп
оложился в районе вокзала, это один из первых
районов города, с которого начиналось зарождение города Златоуста. На
сегодняшний день этот микрорайон является железнодорожным поселком.
Основным составом населения этого района являются работники железной
дор
оги. В данном районе стоимость жилья не высокая, т.к. старые дома и
криминогенная обстановка мало привлекает желающих купить квартиру. Самые
неблагополучные районы Златоуста


7 участок и квартал Матросова. Эти районы
находятся на окраине города у лесопарк
овой зоны. Спрос на жилую
недвижимость в данной местности

очень

низкий
, исходя из этого квартиры

продаются
здесь
очень
редко,

и стоимость их начинается от 650 тыс. руб.

Новые и респектабельные районы города Златоуста


Белый ключ, Красная
горка, Западный. С
оставом жилой недвижимости в основном являются
коттеджные поселки. Стоимость жилья здесь определяется не только количеством
квадратных метров, но и множеством других факторов. Стоимость коттеджа в
черте города колеблется от 5000 до 10 000 тысяч рублей.

По
данным агенства недвижимости «Элис» г. Златоуста, до кризиса 2008 г.
средняя цена за 1 кв. м в Златоуста составляла 27

000
-
28000 тыс. руб. По
состоянию на февраль 2013 г. средняя стоимость квадратного метра составляла
всего лишь 22

000 тыс. руб. Цена за к
вадратный метр зависит от нескольких
факторов.
Во
-
первых, значимым остается район, где находится квартира. В новом
Златоусте, 3 микрорайоне проспекта Гагарина квартирыстоят дороже, чем в
районахметзавода, Дегтярки, Демидовки, пос. Строителей, на центральны
х улиц
вокзала, мясокомбината.


Во
-
вторых, влияние на ценообразование оказывает количество вновь
возводимого жилья.На сегодня среди застройщи
ков один
ОАО «
Златмаш

.
Предложение новостроек невелико, а значит, продавец может диктовать свои
45


цены.

Ч
аще всего
цены вырастают
там, где все рядом, дом продается дороже, чем
в удаленных районах Златоуста. Значение имеет и планировка квартиры, и ее
этаж.

Фактически стоимость жилой недвижимости формируется на вторичном
рынке жилья. Однокомнатная квартира улучшенной пла
нировки в благополучном
районе сегодня стоит до 900 тысяч рублей (до кризиса стоимость составляла 1
млн. 100 тысяч), а стоимость двухкомнатной квартирысоставит ориентировочно 1
млн. 300 тысяч (до кризиса стоимость колебалась в район полутора миллионов
руб
лей).

Средняя стоимость вторичной жилой недвижимости в городе
ЗлатоустеЧелябинской области составляет 23 003 рублей за 1 кв. м. За последние
3 месяца (Январь 2014


Апрель 2014) стоимость снизилась на 4,91 %. Эволюция
средней цены за 1 кв. м представлена н
а рис
унке

10.


Рисунок 10


Эволюция сре
дней цены
за 1 кв. м за период январь 2016

г.


а
п
рель 2016

г.

46


2 АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ

НЕДВИЖИМОСТИ СВЕРДЛО
ВСКОЙ ОБЛАСТИ

2.1

Анализ рынка жилой недвижи
мости г. Екатеринбурга по жилым
районам

Выбор жилья


один
из самых сложных и трудоемких процессов. Сложен и
трудоемок выбор жилья не только во временном и эмоциональном плане, но и в
финансовых затратах. Так как покупку недвижимости может позволить себе не
каждый гражданин РФ. Поэтому при выборе жилой недвижимост
и нужно основ
а
тельно ознакомиться с местностью населенного пункта, где будет приобретаться
жилье, чтобы потом не пожалеть потраченного времени, сил и денег. Рассмотрим
жилую недвижимость г. Екатеринбурга по привлекательности жилых районов г
о
рода.

Город пре
дставлен 7
-
ю районами: Орджоникидзевский, Кировский, Чкало
в
ский, Октябрьский, Верх
-
Исетский, Железнодорожный, Ленинский. Каждый из
них, в свою очередь, разделен на несколько микрорайонов: площадь одних вн
у
шительна, другие, напротив, не такие большие, но им
еют полное право на сущ
е
ствование.

2.
1
.1

Орджоникидзевский район

Самый большой по численности Орджоникидзевский район включает три те
р
ритории: Уралмаш, Эльмаш, Веер.

Уралмаш


самый густонаселенный микрорайон Екатеринбурга, расположе
н
ный в северной его част
и. Такое название местности возникло неспроста: слово
«Уралмаш» произошло от сокращения названия главного предприятия, находящ
е
гося в этом районе,


Уральский завод тяжелого машиностроения (УЗТМ). Орие
н
тировочная численность населения, проживающего на этой

территории, составл
я
ет порядка 200 тыс. человек


рекордный по меркам микрорайона показатель.

В микрорайоне активно строятся новые дома, открываются магазины, кафе,
детские сады и т.д. Однако разброс цен на недвижимость довольно существенен:
стоимость од
нокомнатной квартиры может варьироваться от 1 млн. руб. до 3 млн.
47


руб. Разница зависит, прежде всего, от типа постройки дома. Здесь есть как дер
е
вянные многоквартирные ветхие дома, так и новые здания, причисленные к кла
с
су элитного жилья. Четырехкомнатные
апартаменты в доме сталинско
-
хрущевской застройки обойдутся уже в 4
-
4,5 млн руб.

На территории находятся многочисленные парки, есть даже озеро Шувакиш.
Сейчас в этом месте находится платный городской пляж.

Уралмаш


один из самых неоднозначных микрорайонов

города, который, с
одной стороны, отличается выгодным месторасположением и большим выбором
транспорта. Но с другой


выделяется разрушенными дорогами, частыми комм
у
нальными авариями, скудностью и однообразностью мест отдыха. Здесь живут
люди разного возра
ста, социального уровня и достатка.

Веер



часто приписывают к Уралмашу, однако он считается полноправным
микрорайоном города. Местность находится на самом севере, и свое название п
о
лучила благодаря интересному расположению улиц, напоминающему веер. Эта
те
рритория представляет интерес застройщиков многоквартирных домов, однако
в ее черте расположен частный сектор, образованный еще в советское время.

Микрорайон не пользуется популярностью, поскольку находится на окраине
Екатеринбурга. И если на Уралмаше еще

присутствуют места, предназначенные
для досуга и отдыха, то здесь их вовсе нет. Среди значимых объектов числится
только троллейбусное депо и зимний стадион «Уралмаш». В микрорайоне в о
с
новном проживают люди старшего возраста, семейные пары, дети, молодежь

т
о
же встречается, но реже. Стоимость аренды жилой недвижимости в данном ра
й
оне не высока, по сравнению со средними ценами других жилых районов Екат
е
ринбурга, однако без автомобиля придется сложно, т.к. основной транспорт здесь


это троллейбус.

Эльмаш

в
противоположность Уралмашу находится с другой стороны пр
о
спекта Космонавтов, ближе к восточной границе города. По традиции микрорайон
получил название благодаря промышленным предприятиям, находящимся на его
территории. Среди них


Уралэлектротяжмаш, принад
лежащий группе компаний
48


Энергомаш. По своим характеристикам две части одного района (Уралмаш и
Эльмаш) похожи между собой: неровные дороги, имеются полноценные дейс
т
вующие спортивные комплексы, новостройки соседствуют с двух
-

и трехэтажн
ы
ми деревянными вет
хими домами. Стоимость недвижимости приблизительно
совпадает.

Объекты культуры и отдыха на Эльмаше находятся в весьма плачевном состо
я
нии, однако функционирует большое количество школ и детских садов. Для с
е
мейных пар с маленькими детьми созданы все услов
ия: предусмотрены детские
площадки, хотя не в самом лучшем состоянии, есть различные секции. Именно
поэтому в микрорайоне часто селятся молодые родители. Последнее время мес
т
ность постепенно застраивается новыми домами

[22]
.

2.1
.2

Кировский район

Кировский

район разбит на: Пионерский поселок, ЖБИ, Шарташ,
Втузгородок.






Пионерский поселок



один из старейших микрорайонов Екатеринбурга, в
котором по состоянию на начало 2012 года проживает порядка 89 тысяч человек
разного социального статуса и достатка. Привлекательная с точки зрения уровня
жизни территория, которая изначально была отведена
под застройку домов для
семей железнодорожников силами кооператива «Пионер». Отсюда и появилось
название «Пионерский».

Микрорайон перспективный с развитой инфраструктурой. Удручающая
ситуация с автостоянками.

Стоимость жилья находится на отметке выше сред
ней. На вторичном рынке
цены на однокомнатные квартиры в новых домах могут доходить до 4 млн руб.

Микрорайон ЖБИ

имеет и второе название


Комсомольский, так он
именовался изначально. Территория отрезана от остальной части города
несколькими главными маги
стралями и железнодорожными путями, поэтому до
нее не всегда просто добраться. Средняя стоимость однокомнатной квартиры
относительно не высока


всего 2,6 млн рублей.

49


ЖБИ


типичный спальный микрорайон, на территории которого наблюдается
дефицит мест отдых
а. На территории имеются спортивные площадки, некоторые,
правда, находятся в плачевном состоянии. На окраинах микрорайона ЖБИ г.
Екатеринбурга процветает строительство новых жилых домов, происходит
постепенное обновление жилого квартала, однако процесс стр
оительства
протекает очень медленно.

Втузгородок

строился для студентов, поэтому на его территории расположены
многочисленные общежития. Квартиры в этом микрорайоне


дорогое
удовольствие, поскольку территориально местность расположена близко к центру
и в
отсутствие пробок добраться до сердца города можно за 10
-
15 минут.
Интересное сочетание новостроек и полуразвалившихся зданий общежитий.
Начальная стоимость однокомнатной квартиры в данном микрорайоне
составилаот 2,3 млн рублей. Одна часть контингента насе
ления


это студенты,
преподаватели и другие работники близлежащих учебных заведений, имеющие
право на место в общежитии. Другая часть населения


состоятельные люди,
которые приобрели в данном микрорайоне жилую недвижимость.

Микрорайон Шарташ

получил свое

название благодаря одноименному озеру,
находящемуся в его черте. Когда
-
то водоем был наполнен чистой водой, но
негативная сторона урбанизации сказалась на природном богатстве города.

В микрорайоне в основном проживают семьи со средним уровнем достатка. Н
а
территории не предусмотрены места для отдыха, кроме пляжа. Здесь
присутствуют и многоэтажные дома, и частный сектор. Данный район не
привлекает застройщиков, поэтому строительство новых жилых домов здесь не
ведется.

2
.1
.3 Октябрьский район

На территории
Октябрьского района находится:Парковый, Синие камни,
Птицефабрика, несколько поселков, в т.ч. Кольцово.

50


Парковый микрорайон

располагается в непосредственной близости от
Центрального района и граничит с руслом реки Исеть. Максимальная высота
здания, построе
нного на его территории, составляет 25 этажей. Прекрасное место
для семей с маленькими детьми: на сравнительно небольшом участке площади
расположено целых 6 детсадов, однако школа всего одна. Средняя стоимость
однокомнатной квартиры в данном районе в домах

застройки 1960
-
х гг. 2,5 млн.
руб., а в новостройке однокомнатная квартира будет стоить около 5 млн. руб.

Синие камни



один из небольших микрорайонов Екатеринбурга, на
территории которого находятся всего несколько улиц, а вокруг него пролегают
железнодо
рожные пути.Местность представляет собой приподнятый остров, т.к.
дома здесь построены на некоторой возвышенности от уровня основной
магистрали. Синие камни


типичный спальный район Екатеринбурга, в котором
комфортно жить семейным парам, а вот мест для от
дыха молодежи на его
территории нет.

Птицефабрика



отдаленная территория, которая оторвана от основного
городского массива. Здесь находится птицеводческое предприятие, которое,
собственно, и дало название местности. На самом деле, соседство с
птицефабрик
ой не совсем приятное, т.к. если с ее стороны дует сильный ветер,
характерный запах присутствует во всех закоулках района. Зато недвижимость
здесь не дорогая по сравнению с общегородскими мерками: стоимость
однокомнатной квартиры составит от 1,5
-
2 млн. руб

Птицефабрика


неблагоприятный со всех точек зрения микрорайон: скудный
выбор работодателей, несовершенная инфраструктура, отсутствие мест для
отдыха, строительство новых домов не ведется.

2
.1
.4 Чкаловский район

Чкаловский район крупнее остальных по площа
ди, однако в нем проживает
только 16

% жителей. Это связано с большим охватом прилегающих к
Екатеринбургу территорий, в числе которых находятся следующие
51


микрорайоны:Химмаш, Уктус, Вторчермет, Керамика, 32 городок, Елизавет,
Ботанический.

Химмаш



это горо
д в городе. Чтобы добраться до центра Екатеринбурга,
придется потратить по меньшей мере час времени, если встать в пробку


и того
больше. Однако территория привлекательна тем, что в ее окрестностях можно
жить и работать, не выезжая на «большую землю». Кро
ме того, здесь можно
купить почти все товары, начиная от продуктов питания и заканчивая бытовой
техникой и автомобилями. Больницы, школы и детские сады


само собой
разумеющееся. Цены на недвижимость в данном районе весьма демократичные


стоимость одноком
натной квартиры в доме застройки 2005
-
составит максимум
2,5 млн рублей.

В этой части Екатеринбурга проживают представители всех социальных
групп.

Район Уктус

территориально расположен ближе к центру города, но всё же на
приличном расстоянии от него. Главн
ая особенность района


близость
Уктусских гор. Не то чтобы они такие высокие, но покататься по их склонам на
горных лыжах и сноуборде всё же можно. Второй объект повышенного внимания


аквапарк, единственный в городе. В общем и целом территория застроена
неравномерно, обделена нормальными пешеходными дорожками, соединяющими
Уктус со смежным районом


Ботаническим.

Поскольку местность расположена ближе к центру, по сравнению с южными
окраинами, квартиры здесь несколько дороже, чем на Химмаше. Основная часть

проживающих людей имеет уровень достатка не ниже среднего.

Вторчермет



один из южных окраинных микрорайонов города, который
плавно переходит в другой


Керамический
.

Иногда их объединяют в одно целое,
именуя территорию просто Черметом. С одной стороны в
торое деление более
правильное, т.к. площадь Керамики незначительная и включает буквально
несколько улиц, частный сектор, небольшое количество многоэтажных домов и
общежития различного типа, непосредственно за которыми находится военный
52


полигон. На террито
рии Керамического района находится небольшой лесной
массив.

С середины 2000
-
х гг. данный район активно застраивается, частные и
непригодные для жизни дома идут под снос, на их месте возводятся новые
высотные дома.

С точки зрения обустройства жизни Вторчер
мет выглядит привлекательно,
поскольку в этой местности представлено много работодателей, имеются детсады
и школы в должном количестве, присутствуют спортивные сооружения и места
для отдыха. Здесь расположен парк, вдоль дорог посажены многочисленные
деревь
я. Сейчас микрорайон перестал быть непрезентабельным, хотя и
престижным его назвать пока нельзя, т.к. он находится на окраине города.

Здесь построены элитные дома и живут люди с высоким уровнем дохода. Их
пока меньшинство, однако спрос на южную недвижимост
ь присутствует и,
возможно, будет повышаться и дальше. Места под строительство новых домов
образуются, главным образом, за счет расселения частного сектора, хотя
некоторые организации изыскивают площадки в других зонах.

В отличие от жителей Вторчермета, ос
новная часть населения Керамического
района проживает в собственных домах и общежитиях.

Район 32 городок г. Екатеринбурга



военный городок открытого типа,
находящийся на территории Чкаловского района, заключенный между двумя
улицами


Окраинной и Дорожно
й. На его территории расположены
преимущественно пятиэтажные дома сталинско
-
хрущевской застройки,
возведение новых жилых домов не ведется. Здесь проживают люди и семьи,
имеющие к военной службе прямое и косвенное отношение.

Микрорайон Ботанический с момен
та своего основаниявыглядел
привлекательно, и квартиры здесь были одни из самых дорогих в городе. Однако
сейчас он считается не таким престижным. И дело вовсе не в инфраструктуре, а в
политике застройщиков: они решили небольшой участок земли застроить
53


здан
иями. В результате пострадали местные жители, т.к. окна многоэтажек,
расположенных напротив, буквально примыкают друг к друг.

Тем не менее, стоимость жилья держится на достаточно высокой отметке,
средняя цена однокомнатной квартиры в новостройке (а здесь почти все дома
недавно построены) составляет 3 млн. рублей. Не смотря на неудобное
расположение зданий, в микрорайоне отчасти п
роживают состоятельные люди,
остальные имеют доход не ниже среднего.

Елизавет



это бывший поселок, присоединенный к городу. Располагается он в
южной части Екатеринбурга, является его логическим завершением. В
дальнейшем, возможно, будет расширяться и дал
ьше, а сейчас на его территории
проживает около 15 тыс. человек.

2
.1
.5 Ленинский район

В Ленинском районе находится: УНЦ, Академический, Краснолесье,
Автовокзал, Центральный, Юго
-
Западный.

Микрорайоны

УНЦ
,

Академический

и

Краснолесье

полностью принадлежат
территории Ленинского района и основаны сравнительно недавно. На их
территории возведены новые дома и создана первичная инфраструктура. В
дальнейшем планируется развивать это направление городской застройки.

Хотя микрорайон УНЦ расположен недалеко от центр
а Екатеринбурга, он
представляет собой один из ведущих коттеджных поселков города. Дома
сталинской застройки так же имеют место быть. А вот Академический
микрорайон


полностью новый район, приближенный к юго
-
западу города. На
территории двух этих микрорай
онов проживают в основном состоятельные люди.

В микрорайоне Автовокзал большая часть располагается на территории
Ленинского района, меньшая


пролегает в Чкаловском. Здесь находится
транспортный узел, связывающий Екатеринбург со многими городами как
Свердл
овской области, так и Уральского Федерального Округа в целом, а также
другими регионами России и даже некоторыми странами.

54


В микрорайоне располагается крупнейший автовокзал города


Южный, но
есть еще и Северный (Железнодорожный район). Цена однокомнатной
квартиры в
микрорайоне Автовокзала начинается от 2,7 млн. рублей.

Самое сердце Екатеринбурга


Центральный

микрорайон, расположенный на
стыке нескольких основных районов.

Цены на жилую недвижимость в Центральном микрорайоне неоднородны


цена однокомнатн
ой квартиры варьируется от 2,5 до 20 млн. руб.

Юго
-
Западный микрорайон

пролегает на территории Ленинского и частично
задевает Верх
-
Исетский район. Считается элитным районам г. Екатеринбурга.

2
.1
.6 Верх
-
Исетский район

Верх
-
Исетский район по аналогии с пред
ыдущими делится на небольшие
части, а именно: Широкая речка, ВИЗ, Заречный.

Микрорайон Широкая речка

хоть и приравнивается к отдаленным
микрорайонам, стоимость жилой недвижимости по средне
-
городским меркам
нельзя назвать низкой. Найти однокомнатную квартир
у дешевле 3 млн. руб.
довольно сложно, но и цен выше 4 млн. руб. почти нет.

Микрорайон

ВИЗ



старейший микрорайон в Екатеринбурге, он образован
вокруг Верх
-
Исетского завода, одного из первых металлургических предприятий
города.

Микрорайон динамично развивается, активно строятся новые жилые дома,
открываются торговые комплексы и медицинские центры, появляются новые
офисные здания.

Микрорайон Заречный

расположен в непосредственной близости от
транспортного узла на стыке нескольких

районов. Микрорайон перспективный,
обеспечен детсадами и школами, на его территории ведется строительство новых
домов. Проживающее население относится преимущественно к среднему классу.

2
.1
.7 Железнодородный район

55


На территории Железнодорожного района на
ходится:

Сортировка,
Завокзальны
й, Вокзал.

Микрорайон Сортировка

расположена в северо
-
западной части города, на
востоке граница проходит по улице Бебеля. Внутренне микрорайон обустроен
неравномерно: присутствуют малоэтажные дома, возведенные в сталинско
-
х
рущевский период, имеются новые элитные новостройки, огороженные забором.

Ближе к улице Бебеля селятся выходцы из бывших республик СССР и
китайцы, которые в основном торгуют на крупнейшем рынке города


Таганском
ряду. В элитных домах, естественно, всё на
оборот: живут только русские семьи с
высоким уровнем достатка. Стоимость жилой недвижимости внутри микрорайона
различается в разы, но здесь можно найти выгодное предложение.

Микрорайон Вокзал



густонаселенный микрорайон города.
Железнодорожные пути его р
азделяют не только на северную и южную часть, но
и на привилегированную и заброшенную территорию.

С одной стороны располагаются элитные дома,

бизнес
-
центры, гостиницы, с
другой


находятся промышленные здания, гаражи и трущобы, в которых
проживают пенсионе
ры и трудящиеся граждане. Эти две части микрорайона
разрозненны между собой, их соединяет небольшой переезд.

2
.3 Анализ вторичного рынка жилой недвижимости г. Екатеринбурга

По данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости , средняя
стоимость 1

кв. м общей площади квартир, выставленных на продажу в городе

по
состоянию на начало 2016

г., составила 66 691 руб.

Объем предложения в этот период стабильно рос. По сравнению с концом
2011 года выбор у покупателей увеличился на 16%. На продажу выставляет
ся
около 6,4 тысяч квартир, что на тысячу больше чем в конце 2011 года. Наиболее
значительный рост предложений наблюдается в сегменте однокомнатных и
двухкомнатных квартир

34% и 26% соответственно. Данный факт отражается и
56


на динамике цен


темпы роста на

эти категории замедлились. Выбор в секторе 3
-
4 комнатных квартир изменился незначительно.

Несмотря на заметный рост числа предложений, средний уровень цен
продолжал показывать положительную динамику. Наиболее высокие темпы роста
цен сохранялись на
окраинах города (4
-
й пояс). В 4
-
ом поясе стоимость жилья
выросла на +5,8 %. И если в январе 2012 г. цена квадратного метра в отдаленных
районах в среднем составляла менее 42 000 рублей, то по состоянию на апрель
2012 г. она достигла отметки 47 475 руб. В ц
ентресредняя цена 1 кв. м составила
около 86800 рублей. Цены на данной территории уже превысили докризисные
показатели, и стабилизация выглядит вполне логичным сценарием дальнейшего
развития.

По остальным территориям рост цен находился в диапазоне от +1,3%

до
+1,7%.Изменение цен на вторичном рынке недвижимости г. Екатеринбурга
представлен в таблице

1
1
.

Таблица
1
1



Изменение цен на вторичном рынке жилья г. Екатеринбурга

Район

Средняя цена
предложения на
09.04.2012,
руб./кв. м.

Разброс

цен* и изменение за по
следние 4
недели

нижний ценовой
сегмент, руб. (%)

верхний ценовой
сегмент, руб. (%)

По городу

66 691

-

-

Центр

86 823

53 818 (+1,2)

132 198 (
-
3,2)

1
-
й пояс

68 303

51 915 (+1,7)

91 796 (+1,7)

2
-
й пояс

60 671

46 397 (+3,3)

80 540 (0,0)

3
-
й пояс

56
344

43 129 (+1,6)

76 894 (+1,4)

4
-
й пояс

47 475

27 447 (+3,2)

70 806 (+1,2)


Методика расчета. Для «нижнего ценового сегмента» указаны средние цены
предложения по 10 % объектов выборки с наименьшей ценой предложения за 1
кв. м. Соответственно для «верхнего ценового сегмента» указаны средние цены
57


предложения по
10 % объектов выборки

с наибольш
ей ценой предложения за 1
кв. м.

Описанное выше можно просмотреть в таблице 12.

Таблица
1
2



Состав ценовых поясов рынка жилья, принятый для целей анал
и
тики рынка недвижимости Екатеринбурга в УПН

Наименование
ценового пояса

Жилые районы

Центр

Границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов,
Луначарского, Большакова

1
-
й пояс

Автовокзал, Ботанический, ВИЗ, Вокзальный, Втузгородок, Заречный,
Парковый, Пионерский, Шарташский рынок, Юго

Западный

2
-
й пояс

Академический, ЖБИ, Завокзаль
ный, Новая Сортировка, Сибирский,
Синие камни, Уктус, Уралмаш, Широкая речка, Эльмаш

3
-
й пояс

Елизавет, Компрессорный, Лечебный,

С. Сортировка, Совхоз, УНЦ,
Химмаш, Чермет

4
-
й пояс

Верхнемакарово, Горный щит, Изоплит, Исток, Калиновский, Кол
ь
цово,
Медный, Н

Исетский, Палкино, Птицефабрика, Пы
ш
ма,

Рудный, Садовый, Северка, Семь ключей, Чусовское озеро, Ша
б
ровский, Шарташ, Шувакиш.


Динамика цен на рынке жилья Екатеринбурга по состоянию на апрель 2013 г.
заметно сбавила обороты. Если в конце 2012 г.


начале 2013 г. стоимость квартир
росла на +0,2
-
0,3 % в неделю, то сегодня этот показатель опустился до ноля.
Средний ценовой показатель колеблется вокруг отметки 70

800 руб./кв. м. Причем
в различных сегментах рынка значения положительных и отрицательных

корректировок зачастую превосходят это значение. По данным аналитического
отдела Уральской палаты недвижимости на 08 апреля 2013 г. средняя цена
предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных
на продажу на вторичном рынке жилья в

Екатеринбурге, составила 70

831 руб.

С начала года количество выставляемых на продажу квартир стало больше на
28,5 %. Если в январе продавцами через агентства недвижимости выставлялось
6800 объектов, то п
о состоянию на 08 апреля 2016

г. их стало уже почт
и 8800.

Как отмечалось выше, динамика цен в различных сегментах существенно
различается. В первом поясе средняя цена квадратного метра составляет73

207
руб./кв. м, а во втором


65

562 руб./кв. м. Чуть более высокий показатель роста у
58


третьего пояса. Здес
ь стоимость 1 кв. м составило 61

415 руб./кв. м. В Центре же,
напротив, наблюдалось снижение стоимости жилья, причем весьма существенное.
Цена квадратного метра в самом дорогом районе составила 89

560 руб. Еще
большее падение средних показателей зафиксиров
ано в районах четвертого пояса.
Здесь цены на квартиры снизились на

2,3 %. Средняя стоимость квадратного
метра жилой недвижимости в самых отдаленных районах


51

073 руб.

Наибольший прирост составил +0,2
-
0,3 %. Средняя цена на жилую
недвижимость на рынке
хрущевских построек поднялась до отметки 67

966
руб./кв. м. Стоимость жилой недвижимости на рынке брежневских построек,
квартир улучшенной планировки и «спецпроектов» не изменилась. Их показатели
остановились на отметках 67

420 руб./кв. м, 69

352 руб./кв.
м и 77

802 руб./кв. м
соответственно. Снижение цен отмечалось лишь в сегменте полнометражных
квартир. Такие квартиры подешевели на

0,7 %. Их средняя стоимость составила
62

547 руб./кв. м.

В сегментах объектов различных размеров динамика наибольшей
коррект
ировке подверглись цены на многокомнатные (с тремя и более
комнатами) квартиры. Такие объекты предлагались в среднем дешевле на

0,8 %.
Стоимость квадратного метра в них опустилась до 70

518 руб. Двухкомнатные
квартиры потеряли в цене

0,3 %. Средняя стоим
ость 1 кв. м составила 70

661
руб
.
Первые предлагаются по 78

718 руб./кв. м, а вторые


по 68

372 руб./кв.
м.Изменение цен на вторичном рынке недвижимости г. Екатеринбурга
представлен в таблице

1
3
.

Таблица
1
3



Изменение цен на вторичном рынке жилья г. Ека
теринбурга

Район

Средняя цена пре
д
ложения на
08.04.2013, руб./кв. м.

Разброс

цен* и изменение за последние 4 н
е
дели

нижний ценовой
сегмент, руб.
(%)

верхний ценовой се
г
мент, руб. (%)

По городу

70 831

-

-

Центр

89 560

60 680 (

0,7)

135 660 (

4,1

1
-
й
пояс

73 207

57 635 (+0,4)

96 539 (+0,4)

59



Окончание таблицы

1
3


По данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, на 07 а
п
реля 2014 г. средняя цена предложения одного квадратного метра
общей площади
квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья в Екатеринбурге,
составила 74

308 руб. Показатель растет около +0,1 % в неделю. С начала года
динамика составила +2,1 %.

Объем предложения на вторичном рынке жилья Екатеринбурга с нача
ла года
сокращался. Темпы процесса составляли до

1,5 % в неделю. С начала года число
квартир в Базе данных Уральской палаты недвижимости снизилось на

9 %, то
есть

почти на 800 единиц. Тем не менее, сегодня через агентства недвижимости
по
-
прежнему выставл
яется 7 650 квартир и 1

400 комнат. Поэтому говорить о д
е
фиците предложения не приходится. Помимо этого еще большее число предл
о
жений поступает покупателям на первичном рынке, где возводится около 2,4 млн.
кв. м жилья.

Цены в Центре за последние четыре нед
ели снизились. Динамика составила

1,1 %. За квадратный метр в самом дорогом районе стоимость составила 97

037
руб. На других территориях корректировки были напротив положительными.
Наибольшая


в районах четвертого пояса, где средняя цена поднялась на +1,
9 %
и составила 54

747 руб./кв. м. В районах первого и третьего поясов рост цен с
о
ставил +1,0 %. Квадратный метр в приближенных к центру районах в стоимос
т
ном соотношении составил 77

574 руб., а в третьем поясе


64

687 руб. Наимен
ь
Район

Средняя цена пре
д
ложения на
08.04.2013, руб./кв. м.

Разброс

цен* и изменение за последние 4 недели

нижний цен
о
вой сегмент,
руб. (%)

верхний ценовой се
г
мент, руб. (%)

2
-
й пояс

65 562

50 380 (+0,0)

87 692 (

0,7)

3
-
й пояс

61 415

46 812 (+0,6)

83 598 (+2,7)

4
-
й пояс

51 073

28 859 (

8,9)

77 012 (

3,1)

60


шие изменения в районах
второго пояса. Здесь средняя цена составила 69

267
руб./кв. м, что на +0,3 % выше значений начала марта.

Стоимость типового жилья в панельных девятиэтажных домахсоставила
71

201 руб./кв. м, а квартиры сталинской застройки


по 66

986 руб./кв. м. В о
с
тальны
х сегментах динамика существенно ниже. Стоимость квадратного метра
жилой недвижимости в хрущевских постройках


71

688 руб./кв. м. Рост в сегме
н
тах брежневской постройки и квартир «улучшенной планировки» составил +0,6
-
0,7 %. Средний показатель составил 69

987 руб./кв. м и 72

228 руб./кв. м соотве
т
ственно. Наименьшей корректировки подверглись «спецпроекты». Они выросли
только на +0,3 %. Цена квадратного метра в домах современной постройки сост
а
вила 82

229 руб.

Среди квартир различных размеров различия в дина
мике цен были также с
у
щественными. Наибольший прирост


у двухкомнатных и трехкомнатныхквартир.
Он составил +0,8
-
0,9 %. Средний показатель для таких объектов


73

886 руб./кв.
м и 72

181 руб./кв. м соответственно. Однокомнатные квартиры подорожали на
+0,6
%. Квадратный метр в них сегодня предлагают по 82

767 руб./кв. м. Знач
и
тельное снижение наблюдалось в сегменте многокомнатных объектов. Они упали
в цене на

2,2 %. Их ценовой показатель на сегодняшний день


74

032 руб./кв. м.
Изменение цен на вторичном ры
нке недвижимости г. Екатеринбурга представлен
в таблице

1
4
.

Таблица
1
4



Изменение цен на вторичном рынке жилья г. Екатеринбурга

Район

Средняя цена
предложения на
07.04.2014,
руб./кв. м

Разброс

цен* и изменение за последние 4 недели

нижний ценовой
сегмент, руб. (%)

верхний ценовой се
г
мент, руб. (%)

По городу

74 308

-

-

Центр

97 037

64

502 (
-
0,5)

149

546 (
-
4,3)

1
-
й пояс

77 574

59

803 (+0,7)

103

145 (+1,4)

2
-
й пояс

69 267

53

645 (+0,2)

91

842 (
-
0,1)

3
-
й пояс

64 687

50

564 (+2,7)

86

910 (+0,6)

4
-
й пояс

54 747

34

449 (+0,1)

76

500 (+5,4)

61


Эволюция средней цены предложения жилой недвижимости г. Екатеринбурга
на
вторичном рынке за период 2014

г.
-
2
016

г. представлена в
таблице
1
5
.

Таблица
1
5



Эволюция средней цены предложения жилой недвижимости г.
Екатеринбурга на вторичном рынке за период
2014 г.
-
2016

г.

Наименов
а
ние ценового
пояса

Средняя цена
предложения на
2012 г., руб./кв.
м

Средняя цена пре
д
ложения на 2013 г.,
руб./кв. м

Средняя цена
предложения на

2014 г., руб./кв.
м

Изменение сре
д
ней цены
пре
д
ложения за пер
и
од

2009 г.
-
2014 г.,
руб./кв.м

Центр

86 823

89 560

97 037

25 585

1
-
й пояс

68 303

73 207

77 574

21 568

2
-
й пояс

60 671

65 562

69 267

22 831

3
-
й пояс

56 344

61 415

64 687

21 319

4
-
й пояс

47 475

51 073

54 747

15 203


В структуре
предложения на вторичном рынке квартир, по состоянию на 2014
г., преобладают в основном квартиры, имеющие не более трех комнат. Доля о
д
нокомнатных квартир составляет 24,9% рынка, двухкомнатных


37,4%. Тре
х
комнатные занимают долю в размере 29,6%. На многок
омнатные (от четырех
комнат) в среднем приходится 8,1% от общего объема.Структура по типам ква
р
тир, % от общего
объема представлена на рисунке 11
.


62



Рисунок
11



Структура по типам квартир, % от общего объема

Максимальное количество предложений однокомнат
ных квартир, выставленных
на продажу, зафиксировано в диапазоне от 30 до 35 кв. м и от 35 до 40 кв. м о
б
щей площади, что занимает 37,6% и 20,8% соответственно от всего объема по
указанному типу.

В сегменте двухкомнатных квартир максимальное предложение
объектов пр
и
ходится на диапазоны от 40 до 50 кв. м, что составляет 61,9%. Также популярен
диапазон от 50 до 60 кв. м, что занимает 15% рынка по данному сегменту.


По трехкомнатным квартирам максимальное число предложения объектов н
а
ходится в диапазоне общ
ей площади от 50 до 65 кв. м и от 65 до 80 кв. м, что з
а
нимает 49,1% и 22,4% соответственно от всего объема по данному типу квартир.

2
.4 Состояние первичного рынка жилой недвижимости г. Екатеринбурга

Рынок недвижимости в Екатеринбурге не стоит на месте, динамично
развивается во всех направлениях. Благодаря государственным программам,
ипотечному кредитованию, внесению материнского капитала в счет погашения
30%

8%

25%

37%

Трехкомнатные

Трехкомнатные и <

Однокомнатные

Двухкомнатные

63


кредита, у людей появилась возможность приобрес
ти долгожданное жилье.
Предприятия работают, обеспечивая стабильную выплату заработной платы, тем
самым помогая людям рассчитываться с банками.

В городе Екатеринбурге, как и в любом другом городе, цены на жилье зависят
от местоположения того или иного объе
кта недвижимости, его общего состояния
и окружающей инфраструктуры.


Квартиры, приближенные к городскому центру,
стоят значительно дороже, что является естественной закономерностью.


В настоящее время ведется строительство новых жилых микрорайонов с уже
з
апланированной инфраструктурой, полной обеспеченностью всеми
необходимыми коммуникациями и социально значимыми объектами. Что, в
значительной степени облегчает проживание и притягивает в них новых
покупателей.

Рассмотрим несколько новых микрорайонов г. Ек
атеринбурга, расположение и
ценовой диапазон в новостройках.

ЖК «МонтеКристо»


современный жилой комплекс бизнес

класса в самом
центре Екатеринбурга. Расположенв центральном районе города на пересечении
улиц


Московская и Фурманова, напротив Дворца право
судия (ул. Фурманова,
124).


Согласно проекту, жилой комплекс представляет собой две секции
переменной этажности (22 и 11 этажей), включающие 162 одно
-
пятикомнатные
квартиры. Так же в жилом комплексе представлены 3
-
, 4
-
, 5
-
комнатные пентхаусы
с каминами на

21
-
м этаже. Высота потолков в квартирах


2,7 м. Квартиры
сдаются в отделке «под чистовую

.

В жилом комплексе также запланированы: торгово
-
офисные помещения на 1
-
м и 2
-
м этажах, теплый охраняемый двухуровневый подземный паркинг на 156
машиномест, огорожен
ная придомовая территория с двумя детскими
площадками, зоной отдыха.

Начало строительства ЖК «Мо
нтеКристо» началось в 1 кв. 2016
г., окончание
строительства запланировано на 4 кв. 2015 г. Цена за 1 кв. м. общей площади
64


жилой недвижимости составляет от 80

00
0 руб. Застройщик предлагает квартиры
площадью от 35 кв. м до 182,6 кв. м.

На данный момент строительство находится на этапе закладки фундамента.

Известная компания ОАО «Синара

Девелопмент» начала строительство
нового, суперсовременного и респектабельного

жилого комплекса бизнес
-
класса.
Дом будет располагаться в районе Центрального стадиона в квартале ул.
Мельникова


Татищева


Крылова


Венгерских коммунаров
г. Екатеринбурга.
Здание состоит из пяти секций, переменной этажностью 18
-
30
-
15 этажей.

Жилой ком
плекс «
Крыловъ
» включает в себя:

двухуровневый подземный
паркинг, панорамные лифты, также наличие грузопассажирских лифтов,
огромные окна от пола и до потолка, а в 30
-
ти
этажной секции на крыше
планируется постройка вертолетной площадки, на случай эвакуации и террасы.
Так же имеется личный ресторан, продуктовый магазин, бутики, фитнес
-
центр,
салон красоты, детские дошкольные заведения


все это размещено на первых
этажах и

предназначены только для жильцов и гостей дома.



Все квартиры этого
дома (одно, двух, трех, четырех
-

комнатные и пентхаусы) имеют большую и
просторную площадь, высокие потолки, современную планировку. Внутренний
двор дома поднят над уровнем земли и полн
остью закрыт от посторонних
лиц.

Организована система охраны и контроля доступа на территорию.

Начало строительства жилого

комплекса началось в 1 кв. 2016

г. и в данный
момент находится на этапе земляных работ. Окончание строительства
запланировано на 2 к
. 2016 г. Материал стен: монолит, газозолоблоки. Стоимость
квадратного метра общей жилой площади пока неизвестна. Площадь
предлагаемых застройщиком квартир от 43 кв. м до 127 кв. м.

Местом расположения ЖК «Семицвет» станет микрорайон Старая сорти
ровка.
Нах
одится он будет в
близи улиц Технической и Дружининской.

Следует отметить, что район достаточно перспективен и очень быстро
развивается. Здесь довольно приемлемые цены на квартиры и это способствует
быстрому заселению, в частности молодыми семьями. Этот рай
он также
65


благоприятен для жизни, он считается экологическим, так как достаточно близко
от места возведения находится лесопарковая зона.

При возведении

ЖК «Семицвет»

строятся

просторные парковки и детские
игровые площадки.

В проектировании комплекса примен
ялись самые современные
методы.

Жилой комплекс «Семицвет» принадлежит к классу «комфорт».
Материал стен: монолит, газозолобетонные блоки.

Строительство жилого комплекса началось в 4 кв. 2013 г. и закончится в 4 кв.
2015 г. Стоимость 1 кв. м общей площади
жилой недвижимости составила от
45

000 руб. Застройщик предлагает квартиры площадью от 31 кв. м.

Жилой комплекс «Аврора»


это комфортное и современное жилье, в
экологически чистом районе Широкая речка.

Данный комплекс состоит из 15 секций, в настоящее вре
мя достраиваются
последние секции под номерами 12 и 13.


ЖК «Аврора» обустроен цокольным паркингом для жильцов комплекса и
местами для автомашин гостей, современными и безопасными детскими
площадками, необходимой для полноценной жизни инфраструктурой. На
н
ебольшом расстоянии от комплекса расположены корты для игры в теннис. На
заключительном этапе находится строительство детсада.

Благодаря яркому архитектурному решению и масштабности ЖК «Аврора» по
праву является визитной карточкой своего района.

Строительс
тво началось в 2013 г. Окончание строительства жилого комплекса
запланировано на 3 кв. 2015 г. Стоимость 1 кв. м составит от 52

000 руб.
Застройщик предлагает квартиры площадью от 34,35 кв. м до 106,9 кв. м.

Новый жилой комплекс «Полесье
-
2», представляет с
обой современный
комплекс, который состоит из многоэтажных домов. Комплекс находится в
прекрасном, одном из наиболее быстро развивающихся районов города
Екатеринбурга (район УНЦ, Академический). Месторасположение жилищного
комплекса привлекательно по многи
м причинам.


66


В первую очередь


это современный и просторный район города, который
позволяет пользоваться качественной новой инфраструктурой. Современный
район


УНЦ


привлекателен еще и тем, что он находится очень близко к
лесному массиву.

Готовятся к сдаче детские сады и школы, культурные заведения и
современные супермаркеты, магазины.

Очередное преимущество района


это удобство транспортных развязок.

В жилом комплексе «Полесье
-
2» различная планировка 1,2,3, и 4
-
х комнатных
квартир.

Воз
ле каждого дома, проект предусматривает оборудование детских и
спортивных площадок. Территория двора, будет закрытая и охраняемая
круглосуточно. Сдача дома планируется во втором квартале 2015 года.

Стоимость 1 кв. м от общей площади составляет от 55

000 р
уб. Площадь
квартир от 44,65 кв. м.

И это только несколько из многих строящихся жилых комплексов г.
Екатеринбурга. Выбор настолько огромен, что у потенциальных покупателей
финансово обеспеченных есть отличная возможность для улучшения жилищных
условий либо

инвестирования финансовых потоков в жилую недвижимость г.
Екатеринбурга для последующего получения прибыли.

В структуре предложения на рынке строящихся квартир (по состоянию на
март 2014г.) преобладают в основном квартиры, имеющие не более двух комнат.
До
ля однокомнатных квартир на конец месяца составляет 45,3% рынка,
двухкомнатных


32,9%. Трехкомнатные занимают долю 21,2%. На
многокомнатные (от четырех комнат) в среднем приходится 0,7% от общего
объема. Структура по типам квартир представлена

на рисунке
12
.

67



Рисунок 12



Структура по типам квартир, % от общего объема

В среднем по первичному рынку изменение средней цены предложения на
однокомнатные квартиры составило 0,4%. Цена квадратного метра
двухкомнатных понизилась на 0,5%, изменение стоимости трехко
мнатных
составило 0,2%. Средние цены предложения за рассматриваемый период
составили на однокомнатные квартиры 2,8 млн. руб., на двухкомнатные


3,9 млн.
руб., на трехкомнатные


4,8 млн. руб. Средняя цена по типу квартир
представлена в таблице

1
6

Таблица
1
6



Средняя цена по типу квартир в г. Екатеринбурге, руб./кв. м

Тип квартиры

Цена

Общая стоимость, тыс. руб.

За 1 кв .м., руб./кв. м

1
-
комнатные

2 839

66 268

Тип квартиры

Цена

Общая стоимость, тыс. руб.

За 1 кв .м., руб./кв. м

2
-
комнатные

3 889

61 167

3
-
комнатные

4 777

57 938


Максимальное количество предложений однокомнатных квартир,
выставленных на продажу, зафиксировано в диапазоне от 35 до 40 кв. м и от 40 до
45 кв. м общей площади, что занимает 34,1% и 24,3%
от всего объема.
В сегменте
двухкомнатных квартир максимальное предложение объектов приходится на
45%

33%

21%

1%

Однокомнатные

Двухкомнатные

Трехкомнатные

Четырехкомнатные и более

68


диапазоны от 60 до 70 кв. м, что составляет 39,1%. Также популярен диапазон от
50 до 60 кв. м
-

это

37,5% рынка по данному сегменту.

По трехкомнатным квартирам максимальное ч
исло предложения объектов
находится в диапазоне общей площади от 60 до 75 кв. м и от 75 до 90 кв. м,
-

48,4% и 27,1% от всего объема по данному типу квартир. Диапазоны квартир г.
Екатеринбурга по п
лощади представлены на рисунке 13
.


Рисунок
13



Диапазоны 1
-
, 2
-
, 3
-
комнатных квартир г. Екатеринбурга по
площади

2
.5 Строительные компании г. Екатеринбурга

Застройка Екатеринбурга в последние годы развивается очень активно.
Постоянно появляются новые здания всех типов, целые районы, а значит активно

развиваются и сами строительные компании. Проанализируем наиболее
выдающихся застройщиковгорода Екатеринбурга.

В качестве критериев, по которым будет проводиться анализ


о компаниях,
были выбраны отзывы в СМИ, мнение экспертов УПН и Союза предприятий
стр
оительной индустрии, данные, указанные самими застройщиками,
опубликованные результаты деятельности компаний.

0

10

20

30

40

50

60

30

30
-
35

35
-
40

40
-
45

45
-
50

50
-
60

60
-
70

70
-
80

�80

1
-
комнатные

2
-
комнатные

3
-
комнатные

кв. м.

%

69


Сравнительный анализ

деятельности
компаний
-
застройщиков Екате
р
инбурга
представлен в таблице 17
.

Таблица
1
7


Сравнительный анализ

деятельности
ком
паний
-
застройщиков г.
Екатеринбурга за 2013 г.

Наименование
компании

Год
обр
а
зов
а
ния,
г.

Объем вв
е
денного в
эксплуат
а
цию мног
о
квартирного
жилья в
2013 г., тыс.
км.м

Направление деятельности

1 СК «Атомс
т
ройкомплекс»

1995

93,2

Строительство объектов, с
полным комплексом и
н
фраструктуры: подземные паркинги, магазины, д
о
роги, детские и «закрытые» дворовые площадки;
строительство торговых и бизнес
-
центров европе
й
ского уровня; полный комплекс архитектурных и
проектно
-
сметных работ; производство всех видов
дор
ожных работ; строительство и реконструкцию
социально
-
значимых объектов; изготовление кач
е
ственных строительных материалов с применением
лучших мировых технологий

2 ЗАО «ЛСР. Н
е
движимость
-
Урал»

1993

114,1

Девелопмент недвижимости: от разработки конце
п
ции
локальных проектов до комплексного развития
городских территорий, включающего в себя возв
е
дение жилых домов с офисными и торговыми п
о
мещениями, паркингами, объектами социальной
инфраструктуры в сегментах эконом
-

и комфорт
-
классов

3 ЗАО «РСГ
-
Академическое»

2008

137,3

Строительство жилой и коммерческой недвижим
о
сти, паркингов, операции с недвижимым имущес
т
вом

4 ГК «Стройтэк»

(ЗАО СК «Стро
й
тэк», ООО «НПП
«Стройтэк», ООО
«Стройтэк
-
Инвест», ООО
«Стройтэкпр
о
ект»)

1991

27,5

Выполняет проектные и
общестроительные работы
по возведению и реконструкции зданий и сооруж
е
ний, выступает в роли генерального подрядчика и
заказчика при строительстве. Компания является
одним из ведущих предприятий строительной о
т
расли в Уральском регионе



70


Окончание таблицы
17

Наименование
компании

Год
обр
а
зов
а
ния,
г.

Объем вв
е
денного в
эксплуат
а
цию мног
о
квартирного
жилья в
2013 г., тыс.
км.м

Направление деятельности

5 ООО «Астр
а
ИнвестСтрой»

2002

21,1

Выполняют все виды строительно
-
монтажных работ
и осуществляют функции
Застройщика, Техническ
о
го Заказчика, Генерального подрядчика и Генерал
ь
ного проектировщика

6 ЖСК «Тихий
Берег»

2005

39,4

Строительство объектов жилой и коммерческой н
е
движимости

7 АСЦ «Правоб
е
режный»

1997

22,0

Строительство объектов жилой и коммерческой
н
е
движимости


2
.6 Анализ рынка жилой недвижимости

по численности населения в
нескольких городах

Свердловской области

2
.6.1 Рынок жилой недвижимости г. Нижнего Тагила

Нижний Тагил занимает второе место по численности населения в списке
городов Свердловской

области, по состоянию на 2014 г. в городе проживает
около 360 ты
с
.чел.

Как и все Российские города, Нижний Тагил поделен на административные
районы. На сегодняшний день их четыре. Это: Ленинский, Тагилстроевский и
Дзержинский районы, из которых, собственно, и состоит сам город. А совсем
недавно к городу был присоединен Пригор
одный район, объединивший
близлежащие (до 30

км в радиусе) населенные пункты, ранее не имевшие
муниципального статуса


поселки, села и деревни. Среди таковых, например,
села: Николо
-
Павловское, Покровское, Башкарка, поселок Горноуральский и
мн.др.

71


Ленинс
кий район представляет собой исторически сложившийся центр города,
где сохранились постройки XIX века. Жилая застройка вдоль центральных улиц
района (Ленина, Мира, Октябрьской революции) по большей части состоит из 2
-
3
-
5
-
этажных домов, построенных сразу по
сле Великой Отечественной Войны


в
40
-
50 гг. не без помощи пленных немцев, что отразилось на их архитектуре с
лепниной, декоративными выступами, эркерами, колоннами и т.п. Стоимость
квадратного метра в квартирах таких объектах жилой недвижимости на
вторич
ном рынке несколько колеблется в зависимости от состояния, этажности,
вида из окна и может достигать 70 тыс. руб., что приближается к уровню цен
областного центра


Екатеринбурга.

Конечно, Нижний Тагил город рабочих, но и он не может существовать без
орга
нов управления, образовательных, культурных, социальных учреждений и
организаций, сферы услуг и торговли. Центр


это сердце Нижнего Тагила, где
стараются поселиться ближе к наиболее развитой городской инфраструктуре,
офисам и рабочим местам менеджеры, пр
еподаватели, предприниматели,
служащие администраций, органов, поэтому усредненный социальный портрет
жителя центра выглядит, соответственно, несколько иначе, нежели в других
районах. Такое положение, естественно, не могло не сказаться на общекультурной
и
криминогенной обстановке, которая заметно отличается (в лучшую сторону) от
ситуации с преступностью в других районах. Поэтому здесь почти невозможно
найти даже однокомнатную квартиру дешевле 1,5 млн.руб.

Самой большой по занимаемой территории и плотности
населения
административной единицей города является Тагилстроевский район, который
разбросан по карте города. Местами он граничит с Центром (Красный Камень,
Новая Кушва, «анклавами» в несколько кварталов в районе вокзала), или отделен
от него обширной пром
ышленной зоной металлургического комбината
(Техпоселок, Смычка и Рудник) или Тагильским прудом (Гальяно
-
Горбуновский
массив, Старая Гальянка).

72


Стоимость качественного жилья в домах, южнее Восточного проезда
сопоставима с Ленинским районом. А цена квартир
севернее и в районе
общежитий по ул.Карла Либкнехта


заметно ниже, что объясняется соседством с
женской зоной №6 и соседством с проживающим там неблагополучным
контингентом. Поэтому однокомнатные квартирыв данном районе города можно
приобрести менее, чем
за 1млн.руб. Частный сектор района, несмотря на
соседство с промзоной Комбината, считается привлекательным из
-
за своей
близости к Центру и городской инфраструктуре, поэтому даже старый и
покосившийся дом с огородом дешевле 1,5 млн.руб. не найти.


Главный с
пальный район города

Гальяно
-
Горбуновский жилой массив,
состоящий, в основном, из типовых многоподъездных девятиэтажных домов.
Благодаря Гальяно
-
Горбуновскому жилому массиву общий имидж
Тагилстроевского района выглядит не так плохо благодаря лучшей в горо
де
экологической обстановке (в отсутствие здесь предприятий), сравнительно
хорошей инфраструктуре, относительной низкой бытовой преступностью,
объемам вводимого жилья для различных социальных слоев, от бюджетного
жилья до элитного с пентхаусами, подземными

парковками и огороженной
придомовой территорией. За 3
-
4
-
х комнатные квартиры площадью 80
-
120 кв.м.
застройщики требуют по 5
-
7 млн. руб.

По многим другим показателям район считается передовым в целом по
Тагилу. Многие жители района имеют стабильный доход,
работают на
градообразующем предприятии


НТМК. Спрос на жилье здесь один из самых
высоких в городе, что не могло не сказаться на цене 1 кв. м от общей площади
жилого помещения, который может достигать 60 тыс.руб. и стремится к 80
тыс.руб. Но самый хороший

вариант это поселиться в коттедже на Муринских
прудах, Фотеево или в пос.Горбуново, что на юге и юго
-
востоке Гальяно
-
Горбуновского жилого массива, где редкий старый дом обойдется меньше 3
млн.руб. не говоря уже о новом коттедже.

73


Дзержинский район восприн
имается многими жителями Нижнего Тагила как
отдельный город
-
спутник. В данном районе проживает около 120 тыс. человек.
Неполноценная инфраструктура, расстояние от центра до района около 15 км.
Нужно ехать около часа на трамвае или около получаса по Восточн
ому шоссе,
наблюдая антиутопические пейзажи промзоны, изобилующей множеством
действующих и уже развалившихся предприятий. Однокомнатную квартиру в
данном районе можно приобрести за 500
-
900 тыс. руб.

2
.6.2
Р
ынок жилой недвижимости г. Каменск
-
уральска

Г. Кам
енск
-
Уральск занимает третью позицию в списке городов Свердловской
области по численности населения. В городе проживает около 173 тыс. чел.

Каменск
-
Уральский разделен рекой Исеть, на разных берегах которой
расположены административные районы: Синарский и К
расногорский. Связывает
два района металлический мост постройки 1957 года.

Синарский район состоит из нескольких микрорайонов:



поселки Ленинский, Олимпийский и Первомайский;



Старый Каменск, поселки Трубный и Октябрьский;



посёлки Мирный, Северный, Хозспосо
б, деревни Новый Завод и Кодинка.

Поселок Ленинский, который располагается между реками Каменка и Исеть,
жители Каменска
-
Уральского считают третьим районом города, хотя Ленинский
входит в состав Синарского района.

Прямо за линией домов поселка начинается
лесной массив. Здесь есть свой ДК
«Современнник», школы, завод ОЦМ, детские сады. Жилая недвижимость
вторичного рынка жилой недвижимости района оценивается порядка 1
-
1,3 млн.
руб. за двухкомнатную квартиру.

Ленинский поселок примыкает к старой части город
а, называемой Старый
Каменск, которая расположена между рек Исеть и Каменка.

Старый Каменск
74


считается историческим центром города, откуда началась история Каменского
поселения.

В основном поселок застроен деревянными одноэтажными домами
дореволюционной по
стройки, здесь много памятников архитектуры. Оценка
жилой недвижимости этого района, а именно частного дома, колеблется от 500
тыс. руб. до 6 млн. руб.

Трубный поселок включает поселки Бараба, Соцгород СТЗ.

Бараба


современный поселок, состоящий в основ
ном из девяти
-

десятиэтажных жилых домов, которые возводились в постсоветский период и
заменили деревянные частные дома.

Соцгород СТЗ начинался как соцгород Синарского трубного завода, район
работников Трубного завода со своими больницами, парками, дворцо
м культуры.
Сегодня жилая недвижимость в виде двухкомнатной квартиры оценивается в 1,4


1,5 млн. руб. по всему Трубному поселку.

Октябрьский посёлок


крупнейший поселок города, центр Каменска
-
Уральского. Название происходит от предприятия ФГУП ПО «Октяб
рь», вокруг
которого образовался поселок.


Двухкомнатную квартиру в данном районе можно
приобрести в пределах 1,3

1,5 млн. руб. В районе также находятся заводы
«Исеть», литейный завод ОАО «КУЛЗ», вокзал.

Посёлок Хозспособ не имеет на территории предприяти
й, только бывшую
воинскую часть (аэродром). Считается не совсем благополучным районом: часть
проживающих попала сюда из
-
за размена или продажи на меньшую жилплощадь.
В поселке только частные дома, а также застройки коттеджей. Частный дом
оценивается около
3,5


4 млн. руб.

Красногорский район. Название района происходит от названия деревни
Красная горка, которая была затоплена Волковским водохранилищем в начале XX
века. В состав Красногорского района входят следующие территории: Соцгород
УАЗ, микрорайон Южн
ый, 49 квартал, 10
-
й километр, посёлок Силикатный,
посёлок Чкалова.

75


Население района, в основном, трудится на Уральском Алюминиевом Заводе.
В историческом районе площади Горького преобладают квартиры старого типа в
домах советского неоклассицизма (высота п
отолков 3 м). Стоимость
двухкомнатной квартиры в данном районе варьируется от 1,1 млн. руб. до 1,5
млн. руб.


Микрорайон Южный начал застраиваться в 80
-
е годы двадцатого века.
Большинство домов микрорайона


девятиэтажные дома, высотные дома в 10
-
12
-
16 этажей, квартиры с лоджиями. Сегодня здесь живут около 10 тыс. человек, в
основном молодые семьи. В этом совреме
нном жилом комплексе самые высокие
цены на жилье: двухкомнатная квартира стоит 1,6


1,8 млн.руб.За микрорайоном
Южным в сторону пос. Мартюш дома коттеджного поселка уже составляют
целую улицу.

Посёлок Силикатный находится на окраине города, за соцгородом
УАЗа и
поселком Чкалова. Двухкомнатную квартиру в поселке можно купить всего за 900
тыс. руб.

Посёлок Чкалова находится в 6 км от центра города, за соцгородом УАЗ. Здесь
проживает 10 тыс. жителей. Двухкомнатная квартира оценивается в пределах от
850 тыс. р
уб. до 1,2 млн.руб. Возможно, самая низкая стоимость жилья по городу
обусловлена не только отдаленностью района, но и признание района
экологически неблагополучным вследствие выбросов промышленных
предприятий КУМЗ,УАЗ,ТЭЦ и др.

В г. Каменске
-
Уральском осно
вную долю жилого фонда (80%) занимает
частный сектор. В послевоенном Каменске были двух
-

трех
-

четырехэтажные
дома, но в основном бараки коридорного типа и частные дома. Многоэтажками
город начал застраиваться в 70
-
х годах, всего их чуть больше двух тысяч.

На
месте, где находится центральная улица города


Проспект Победы, раньше были
пустыри и болота. Сегодня это огромный жилой массив с красивыми
современными зданиями банков, торговых центров, многоэтажными домами.
76


Средняя стоимость 1 кв. м общей площади ж
илого помещения составляет 31 800
руб.

77


3
ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ПРОГ
РАММЫ

ПОДДЕРЖКИ РАЗВИТИЯ
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВА
НИЯ

3.1 Участие банка в государственных программах поддержки развития
ипотечного кредитования

В настоящее время линейка ипотечных продуктов банка
является одной из
самых широких на рынке, охватывает все его сегменты и способна удовлетворить
практически любую потребность клиентов.

Банк предлагает кредиты на приобретение жилья на первичном и вторичном
рынках, нецелевые кредиты под залог имеющегося жил
ья, накопительные
программы ипотечного кредитования, льготные кредиты «Ипотека с
государственной поддержкой», гаражную ипотеку, льготные кредиты на покупку
залоговых объектов, рефинансирование ипотечных кредитов, полученных в
другом банке, специальные парт
нерские программы кредитования.

В 2013 году рынок ипотечного кредитования в стране заметно оживился.
Наиболее очевидный переход из состояния стагнации к восстановлению на рынке
ипотечного кредитования наблюдался во втором полугодии 2013 года. По данным
ре
йтинга Аналитического Центра Русипотеки десятка лидеров рынка ипотечного
кредитования выгляд
ит следующим образом, таблица 18
.

Таблица 18



Десятка банков
-
лидеров рынка ипотечного кредитования

Итоги 2013 года

Итоги 2012 года

Итоги 2011 года

Банк

Объем,
млн

руб.

Банк

Объем,

млн
руб.

Банк

Объем,
млн
руб.


1 Сбербанк

629 761


1 Сбербанк

445 665


1 Сбербанк

320 712


2

ВТБ24

243 336


2 ВТБ24

157 608


2 ВТБ 24

80 382


3

Газпромбанк

78 198


3 Газпромбанк

64 201


3 Газпромбанк

45 690


4
Дельтакредит

28 135


4
Дельтакредит

22 635


4

ДельтаКредит

18 144


5 Связь
-
Банк

17 906


5 Росбанк

17 637


5 Росбанк

13 084


78


Окончание таблицы 18

Итоги 2013 года

Итоги 2012 года

Итоги 2011 года

Банк

Объем,
млн руб.

Банк

Объем,

млн руб.

Банк

Объем, млн
руб.


6 Росбанк

17 606


6 Связь
-
Банк

15 414


6 Уралсиб

9 619


7 Райффайзенбанк

17 200


7 Уралсиб

13 991


7Райффайзенбанк

9 612


8 Банк Москвы

14 706


8 Возрожд
е
ние

11 801


8 Возрождение

9 150


9 Возрождение

14 454


9 АК Барс

10 448


9 Запсибкомбанк

8 792


10 Уралсиб

13 388


10Ханты
-
Мансийский
Банк

10 082


10 Абсолют Банк

8 581


Выделим отдельно долю Сбербанка, ВТБ24, Газпромбанка, Дельтакредит,
АИЖК на рынке ипотечного кредитования (в объеме выдачи), а также долю
государства в целом (в объеме выдачи и в объеме
задолженности)
. Данные
отражены в таблице 19.

Таблица 19



Рыночная доля ба
н
ков на рынке ипотечного кредитования

Год

Объем


задо
л
женн
о
сти,
млрд
руб.

Объ
ем
в
ы
данных
ипотечных
кредитов,
млрд руб.

Доля
Сбер

банка,
%

Доля
ВТБ24,
%

Доля
Газпром

бан
ка

Доля
банка
Дельта

Кредит,

%

Доля
АИЖК,
%

Доля го
с
банков в
объеме
выдачи*

Доля
госба
н
ков в
объеме
задо
л
женн
о
сти*

2013

2 648,3

1 353,6

46,5

18,0

5,8

2,1

3,5

72,7

74,0

2012

1 982,4

1 028,9

43,3

15,3

6,2

2,2

5,9

66,4

67,7

2011

1 478,9

716,9


44,7

11,2

6,4

2,5

7,2

63,4

-

2010

1 129,4

380,1

49

8,3

4,4

2,9

14

63

-

2009

1 010,9

152,5

56**

7

-

3

19

82

-

2008

1 070,3

655,8

35**

14

-

4,6

4

62

-

2007

611,2


564,6

27**

11

-

2,7

7

50

-


где
*


с учетом Сбербанка, ВТБ24, Газпромбанка, Транскредитбанка, ГПБ
-
Ипотека.

**

экспертная оценка Русипотеки

79


Начиная с конца 2012


начала 2013 г.г. банк существенно увеличил
активность на рынке ипотеки, динамично трансформируя бизнес
-
стратегию
кризисного периода (концентрация усилий на качество и доходность
сформированного ипотечного

портфеля) в бизнес
-
стратегию интенсивного роста
ипотечного бизнеса.

В конце 2012


начале 2013 года Банк не только возобновил все программы
ипотечного кредитования, приостановленные в период кризиса, и существенно
увеличил активность в секторе кредитовани
я строящегося жилья и
взаимодействия с партнерами/контрагентами, но и предложил рынку совершенно
новые ипотечные программы. Были запущены предложения, ориентированные
как на новые сегменты рынка (гаражная ипотека), так и на оптимизацию
процентных рисков (к
омбинированная ставка) и повышение доступности
ипотечного кредитования (ипотека с первоначальным взносом 10%).

В 2013 году «ВТБ
-
24


трижды, в соответствии с тенденциями рынка, снижал
процентные ставки по ипотечным кредитам.

В прошедшем году «ВТБ
-
24


продол
жил активное взаимодействие со
страховыми и оценочными компаниями, а также плотное сотрудничество с
риэлтерскими, брокерскими и строительными компаниями.

В рамках развития партнерских отношений со строительными компаниями
были существенно либерализованы по
дходы к аккредитации строящихся
объектов недвижимости. Эти меры позволили не только укрепить отношения с
действующими партнерами, но и привлечь к участию более 1000 новых
застройщиков.

По состоянию на январь 2013 года Банком аккредитовано более 1600 объект
ов
по всей России. Кроме того, специальные программы ипотечного кредитования
установлены с более чем 40 строительных компаний, в частности с ГК ПИК, ГК
ДСК 1, Концерн ЮИТ, ГК Дон
-
Строй, ГК Система Галс.

По состоянию на начало 2014

года ипотечные кредиты «В
ТБ
-
24


доступны в
133 точках продаж в 112 городах России. Для повышения качества обслуживания
80


до конца года Банк планирует расширить географию ипотечного бизнеса. Новые
подразделения будут открыты на территории Челябинска и Свердловского
регио
нов. Д
инамика

ипотечных кредитов «ВТБ
-
24» по государственным
программ поддержки развития ипотечного кредит
ования представлена на рисунке
14
.


Рисунок
14



Д
инамика ипотечных кредитов «ВТБ
-
24» по государственным
программам поддержки развития ипотечного кредитования

В
Банке «ВТБ
-
24»(ЗАО) существует несколько программ, связанных с
государственной поддержкой ипотечного кредитования. К ним относятся:



и
потека с государственной поддержкой на готовое и строящееся жи
лье;




в
о
енная ипотека;



и
потека +
материнский капитал;



в
заимодействие с АИЖК.

До августа 2013 года реализовывалась программа «Ипотека с государственной
поддержкой». Она относится к категории льготных, так как установленная
процентная ставка от 11% годовых доступна любому заемщику, вне зависимости
от размера и
меющегося первоначального взноса, срока кредитования и формы
подтверждения доходов. Ограничивается лишь максимальная сумма кредита,
предоставляемого по этой программе


не более 8 млн. рублей. Предоставление
81


средств в инвалюте в рамках этой программы не пр
едусмотрено. Также
ограничиваются минимальный и максимальный сроки кредита


не менее 5 лет и
не более 30 лет. При этом банк разрешает досрочно погашать полученную
ипотеку, не взимает за это ни комиссий, ни штрафов, а досрочные взносы
принимает со дня, сле
дующего за днем выдачи кредита.

Получить кредит по программе «Ипотека с государственной поддержкой»
можно для приобретения как готового жилья, так и строящегося. Если
покупаемый в кредит объект недвижимости находится на этапе строительства и
не может быть
оформлен в ипотеку в пользу банка, годовая процентная ставка
увеличивается на 0
-
2,5% годовых. После сдачи дома в эксплуатацию и
оформления ипотеки условия кредитования пересматриваются в пользу
стандартных


под 11% годовых.


Для того чтобы воспользоваться

программой «Ипотека с государственной
поддержкой» потенциальный заемщик должен иметь первоначальный взнос не
менее 20% стоимости приобретаемой квартиры. Также он должен быть
гражданином России. Кредитную заявку банк рассматривает бесплатно. Выдача
кредитн
ых средств также не облагается комиссией. Заемщик должен
застраховаться от утраты своей жизни и трудоспособности, от утраты или
повреждения приобретаемой квартиры, от прекращения или ограничения права
собственности на квартиру. В качестве созаемщика или по
ручителя банк обычно
рассматривает второго из супругов либо близкого родственника, чьи доходы
учитывались при расчете суммы ипотеки.


Банк «ВТБ
-
24


предоставляет своим клиентам и потенциальным заемщикам
возможность подать заявку в одном из отделений банка,

и на сайте, заполнив
электронную форму. По онлайн заявке выносится предварительное решение, для
окончательного утверждения которого банком могут быть запрошены еще
некоторые дополнительные документы.


В 2012
-
2013 годах банк увеличил активность в секторе

кредитования
строящегося жилья и предложил рынку совершенно новые ипотечные программы,
82


ориентированные как на новые
сегменты рынка
, так и на оптимизацию
процентных рисков (Комбинированная ставка) и повышение доступности
ипотечного предложения (Ипотека с п
ервоначальным взносом 10%).


По итогам 2013 года в рамках программы «Ипотека с государственной
поддержкой» «ВТБ
-
24»(ЗАО) было выдано 2,6 тыс. ипотечных кредитов в объеме
более 3,1 млрд рублей. Руководитель ипотечного направления «ВТБ
-
24»(ЗАО)
также отмети
л повышение активности банка в сегменте кредитования
строящегося жилья, что стало следствием усилий по возобновлению и развитию
взаимодействия с участниками строительного рынка и модернизации
продуктового предложения. В течение 2013 года доля кредитов пре
доставленных
на приобретение строящегося жилья составляла около 8%.


Программа «Военная ипотека» была создана государством для обеспечения
военнослужащих жильём. Данная схема военной ипотеки является стандартной
для приобретения всех видов жилья в любом р
егионе Российской Федерации. Для
получения подробной консультации на любом этапе реализации программы
можно обратиться в Объединение военнослужащих «УНИС».

Условия программы
«Военная ипотека» «В
ТБ
-
24» представлена в таблице 20
.

Таблица 20



Программа «Воен
ная ипотека»«ВТБ
-
24

Комиссия за выдачу кредита

от 14.300 руб.

Процентная ставка

9,8

Минимальная сумма кредита

от 300.000 руб.

Срок кредита

до 50 лет

Валюта

рубли, доллары, евро


Условия программы позволяет получить кредит, не зависимо от уровня
дохода и срока службы, после 3
-
х лет участия в НИС. Участникам НИС
государство перечисляет на лицевой счет индексируемые целевые взносы, после
трех лет участия в НИС можно использовать нак
опленные за счет государства
83


средства для первоначального взноса за квартиру. Для оплаты оставшейся
стоимости квартиры выдается ипотечный кредит. Погашение кредита на
протяжении всего срока службы осуществляется за счет накопительных взносов
НИС. Таким обр
азом, можно купить квартиру, используя только средства
государства.

Преимущество данной программы состоит в следующем:


возможность приобретения квартиры в любом регионе РФ, не зависимо от
места службы заемщика;


нет ограничений по выбору квартиры;


низкие процентные ставки


от 9,4% в рублях;


бесплатное рассмотрение заявки на кредит;


отсутствуют ограничения по досрочному погашению кредита;


покупка квартиры не зависит от срока службы заемщика.

Что касаемо условий военной ипотеки можно сказать, ч
то кредит
предоставляется для покупки квартиры и иных объектов жилой недвижимости на
вторичном рынке жилья, а также на цели строительства и приобретение прав на
оформление в собственность квартир в многоквартирных домах на стадии
строительства. В качестве
валюты кредита выступает рубль РФ. Максимальная
сумма кредита составляет 2

400000 рублей, а минимальная сумма


300000
рублей. Первоначальный взнос от 10%, а срок кредита


не более срока до
достижения заемщиком возраста 45 лет на дату погашения кредита.
М
аксимальная сумма кредита определяется из максимального размера
ежемесячного платежа в погашении кредита в размере 1/12 от годового
накопительного взноса участника НИС.

Согласно информации ФГКУ «Росвоенипотека», объем выданных займов по
продукту военной и
потеки АИЖК с начала года составил около 29% от общего
количества кредитов, которые были выданы военнослужащим банковскими
учреждениями или небанковскими кредитными организациями. Военнослужащим
84


за весь период действия программы военной ипотеки по ее услов
иям было
предоставлено около 32 тысяч займов на сумму около 61 млрд.рублей.

АИЖК

в текущем году улучшило условия получения кредита согласно
программе военной ипотеки. Это было связано со снижением ставок до 9,4%
годовых, а также с расширением целей кредито
вания


военнослужащий, кроме
ипотеки на покупку жилья, мог также получить займ на приобретение жилого
дома, земельного участка, а также квартиры на первоначальном этапе
строительства.

Программа предоставления военнослужащим жилья перешла на стабильные
объ
емы. В программу были включены новые участники, улучшены условия
кредитования, а также появились новые возможности. С начала следующего года
ставка по ипотеке будет дополнительно уменьшена, размер накопительного
задатка проиндексирован, вследствие чего дос
тупность жилья возрастет в разы.

В текущем году военная ипотека стала для Банка «ВТБ
-
24»(ЗАО) настоящим
прорывным проектом. За 2013
-
2014 года выдачи кредитов увеличились боль
ше,
чем в десять раз. Банк «ВТБ
-
24» является в настоящее время самым динамичным
уч
астником программы, что заключается в том, что учреждение выдает каждый
четвертый кредит по военной ипотеке. К концу 2014 года банк предоставит по
программе кредитов на общую сумму до 18 миллиардов рублей.

Еще одна программа, связанная с государственной по
ддержки, является
«Ипотека+материнский капитал». Это программа предоставления ипотечных
кредитов на цели приобретения Объектов недвижимости, с учетом средств
Материнского капитала(МСК), т.е. средств, предоставляемые физическим лицам,
имеющим право и получи
вшим государственный сертификат в соответствии с
Федеральным законом от 29.12.2006 № 256
-
ФЗ «О дополнительных мерах
государственной поддержки семей, имеющих детей».

Целевая программа для использования материнского капитала в

ВТБ
-
24




«Ипотека + материнс
кий капитал». Данная программа позволяет существенно
снизить или полностью покрыть первоначальный взнос по жилищному кредиту.
85


Также с данной программой становится возможным увеличение суммы
ипотечного кредита и погашение части задолженности по ранее оформл
енному
кредиту.

Преимущества программы «Ипотека+материнский капитал»:


возможность получить кредит без первоначального взноса;


базовые условия кредитования остаются неизменными, т.к. в качестве
первоначального взноса банк учитывает материнский капитал.

Как и в других программах ипотечного кредитования существует ряд условий:


валюта


рубли РФ;


кредит предоставляется на покупку готового жилья на вторичном рынке и в
новостройке;


срок кредитования


до 50 лет;


сумма кредит
а от 500 тыс.руб. до 90
млн.руб;


комиссия за рассмотрение заявки и выдачу кредита отсутствует.

Программа «Ипотека + материнский капитал» сочетает в себе преимущества
двух кредитных продуктов: «Новостройка» и «Вторичное жилье». Ниже описаны
их главные особенности.

Программа «Ипо
тека + материнский капитал» «В
ТБ
-
24
представлена в таблице 2
1



86


Таблица 2
1



Программа «Ипотека + материнский капитал» «ВТБ
-
24

Кредитный
продукт

Описание продукта

Новостройка


Условия программы «Новостройка» разрабатывались
специально для приобретения
жилья на ранней стадии
строительства. Они следующие:

1. ставка по кредиту


10,4 %
-

14,95%;

2. минимальная сумма займа


от 500 000 руб.;

3. максимальный срок ипотеки


50 лет, минимальный срок


5
лет;

4. размер первоначального взноса


10
-
20% от расчетн
ой
стоимости приобретаемого жилья, который может быть уплачен
средствами материнского капитала;

5. возможность досрочного погашения жилищного кредита без
штрафов и комиссий;

6. отсутствие комиссии за выдачу и оформление ипотечного
кредита;

7
. возможность в
ыбора процентных ставок (а именно,
переменных, фиксированных или же комбинированных).

Вторичное
жилье

Условия программы «Вторичное жилье» разрабатывались для
продвижения рынка вторичного жилья, который оказывается,
как правило, более приемлемым для семей
с детьми. Они
следующие:

1. ставка по кредиту


10,4 %
-

14,95%;

2. минимальная сумма займа


от 500 000 руб.;

3. максимальный срок ипотеки


50 лет, минимальный срок


5
лет;

4. размер первоначального взноса


20% от расчетной
стоимости приобретаемого жил
ья, который может быть уплачен
средствами материнского капитала, но при страховании
исполнения обязательств по погашению ипотеки
первоначальный взнос может быть снижен до 10%.

5. возможность досрочного погашения жилищного кредита без
штрафов и комиссий;

6.

отсутствие комиссии за выдачу и оформление ипотечного
кредита;

7. возможность выбора процентных ставок (а именно,
переменных, фиксированных или же комбинированных); 8.
сумма капитала свыше размера первоначального взноса может
быть использована семьей по л
юбым иным разрешенным
направлениям, не связанным с улучшением жилищных условий.


87


Агентство ипотечного жилищного кредитования было создано правительством
России для развития ипотечного кредитования. На данный момент АИЖК
предлагает довольно привлекательные

условия по ипотеке.

Доступны
государственные социальные программы по сниженным ставкам для учителей,
ученых, военных, многодетных семей и другие.

Банк «ВТБ
-
24»(ЗАО) является вторым по величине розничным банком РФ.
АИЖК совместно с «ВТБ
-
24»(ЗАО) осуществля
ет выпуск облигаций с покрытием
пулом ипотечных кредитов. Выпуск ценных бумаг производится в процессе
реализации программы Внешэкономбанка по поддержке ипотечного
кредитования. Об этом сказано в пояснительной записке Министерства финансов
России к проекту
соответствующего правительственного нормативного акта. ВЭБ
планирует в процессе реализации этой программы купить ипотечных облигаций
на сумму 150 миллиардов рублей у АИЖК и банков. 20 мая 2013 года Агентство
по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и ВТ
Б
-
24 объявили о
сокращении ипотечных ставок на 1 п.п. (процентный пункт).

По всем основным ипотечным продуктам, Агентство сократило размер ставок
с 31 мая. В среднем, размер изменений составит 1
-
1,2 п.п. В соответствии с
новыми условиями, выгода станет зав
исеть от размера первоначального взноса,
срока кредитования и типа ставки (фиксированная или комбинированная).
Существенное снижение цен будет предоставлено заемщикам, оформивших
кредит на 5 лет с комбинированной ставкой. При первоначальном взносе не менее

50%, ставка составит от 9,2% годовых. При 20% первоначального взноса, размер
ставки достигнет 11,6%.

Агентство стало предлагать комбинированные ставки в 2012 году. На рынке
данный продукт присутствует давно и нередко позволяет заемщику получить
выгоду
-

ч
асть рисков кредитора закладывается в условие о повышении ставки в
случае роста инфляции.

АИЖК пояснило, что снижение ставок обусловлено изменением стоимости
фондирования. Вместе с тем о сокращении ставок на 1 п.п. объявил и банк «ВТБ
-
88


24»(ЗАО). Например, п
ри первоначальном взносе от 10%, ставки начинаются от
11,85%. Высокий уровень ссуды ограничивает рост портфеля, а доля банка на
рынке за последние месяцы повысилась до 16,3% (ранее 15,2%). Для
дальнейшего развития необходимо вести взвешенную тарифную поли
тику, с
целью получения необходимой доходности и возможностью не ограничивать
активную реализацию продуктов. В текущем году, снижения ипотечных ставок в
банке не ожидается.

Согласно прогнозам АИЖК, средняя ставка по итогам 2013 года составит
13,5%. Однако

некоторые говорят о том, что в действительности ставка АИЖК
превышает 13%, а объявленное сокращение ставок всего лишь маркетинговый
шаг. Согласно данным ЦБ, уровень высоких ставок не оказывают влияния на
темпы выдачи кредитов.

Рассмотрев вышеперечисленные

ипотечные программы с государственной
поддержкой можно сказать, что поддержка со стороны государства является
уникальной возможностью для большинства граждан Российской Федерации
решить свои проблемы касающихся жилья. Государственные программы ипотеки
име
ет преимущества, которые состоят в предоставлении кредитных займов той
категории населения, которая не имеет в собственности иных видов ликвидной
недвижимости, пригодной для предоставления в залог по кредиту. Иными
словами, государственные программы ипотек
и позволяет социально не
защищённым категориям граждан приобретать жилую собственность за счёт
использования льгот от государства. Государственные льготы предоставляются
социально не защищённым гражданам с целью: дотирования процентной
ипотечной ставки; пр
иобретения государственных видов первичного жилья в
ипотеку по льготной стоимости; субсидирования одной из частей ипотечной
жилищной площади. Таким образом, предоставляя возможность гражданам
России, правительство старается не только помочь социально не за
щищённой
категории населения поддерживать жилищную отрасль Российской Федерации.

89


Для того чтобы понять насколько выгодно банку предоставлять
клиентам

различные ипотечные кредиты по государственной поддержке
ипотечного кредитования и почему практически все
банки ведут борьбу между
собой путем совершенствования своих ипотечных программ за право занять эту,
пока развивающуюся, но безусловно перспективную финансовую нишу,
подсчитаем планируемый доход «ВТБ 24» от предоставления 4 различных
кредитов (1. ипотека с

государственной поддержкой на готовое и строящееся
жилье; 2. военная ипотека; 3. ипотека+материнский капитал; 4. взаимодействие с
АИЖК) по стоимости приобретаемого жилья ипотечных кредитов.
Доходы банка
от предоставления ипотечных жилищных кредитов по гос
ударственной
поддержке ипотечного кредитования в «ВТБ
-
24

представлены в таблице 22
.

Таблица 22



Доходы банка от предоставления ипотечных жилищных кредитов по
государственной поддержке

ипотечного кредитования в «ВТБ
-
24


кредита

Величинавыданногокредита
(руб.)

Срок

кредита

(мес.)

%
ставка

Ежемесячные
платежи (осн.

долг +%)

(руб.)

Сумма в
ы
плаченная по

договору
(осн.
Долг +
%)

Доходбанка

1

1 419 130

120

16

21 189,14

2 542 697

1 123 567

2

1 892 440

120

16

28 256,16

3 390 739

1 498 299

3

2 069 680

120

16

30 902,55

3 708 306

1 638 626

4

4 005 320

120

16,25

59 803,73

7 176 446

3 171 126

ИТОГО:

7431 618








Исходя из полученных результатов, можно сделать вывод, что при
благоприятном стечении обстоятельств, а именно, при условии благоприятного
развития экономики и при бесперебойности платежей со стороны заемщиков,
банк получит прибыль от предоставления ипотечн
ых жилищных кредитов
в
размере 7 431 618 руб.
Следовательно, можно смело утверждат
ь, что ипотечное
кредитование


перспективное направление на рынке банковского обслуживания
населения.

90


Также для целей анализа состояния и эффективности использования выданных

кредитов по государственной поддержке ипотечного кредитования приме
няется
финансовый коэффициент


ипотечная постоянная (ПИ), представляющая собой
процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной
сумме ипотечного кредита.

Отношение

ежегодных платежей по обслуживанию
долга к основной сумме ипотечного кредита по государственной поддержке
ипотечного кредитования «В
ТБ
-
24» представлено в таблице 2
3
.

Таблица 2
3



Отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к
основной сумме ипотечно
го кредита по государственной поддержке
ипотечного

кредитования

«ВТБ
-
24

Показатель

Кредит №1

Кредит №2

Кредит №3

Кредит №4

Итого

Ежемесячный платеж

в погашение

кредита (руб.)

21 189,14

28 256,16

30 902,55

59 803,73

140 151,58

Годовая сумма

платежей
по

обслуживанию долга
(руб.) (Д)

254 269,68

339 073,92

370 830,6

717 644,76

1 681 818,96

Основная сумма

ипотечного кредита
(руб.) (И)

1 419 130

1 892 440

2 069 680

4 005 320

9 386 570

Ипотечная постоянная
ПИ=Д/И*100%

17,9%

17,9%

17,9%

17,9%

17,9%


С
учётом того, что номинальная ставка но выданным

ипотечным кредитам
составляет 16%
-

16,25% можно сделать вывод о том, что ипотечный кредит будет
погашен полностью. Превышение коэффициента ипотечной постоянной (17,9%)
над номинальной ставкой по кредитам (16
%) обеспечит выплату основной суммы
кредита в заданные

сроки, при условии благоприятного развития факторов
влияющих в той или иной степени на заёмщика и кредитора.

Общее значение коэффициента ипотечной постоянной (17,9%) также
превышает значение номинально
й ставки по выданным ипотечным кредитам по
91


государственной поддержке ипотечного кредитования (16%
-

16,25%), что
говорит о правильно выбранной политике в сфере ипотечного кредитования.

3.2

Совершенствование программы «Ипотека с государственной поддержкой
н
а готовое и строящееся жилье» как один из механизмов поддержки развития
ипотечного кредитования

Существующие ипотечные программы будут совершенствоваться за счет
:


у
величе
нного

срока кредитования
;


у
меньшен
ной

минимальной заработной платы, под которую заемщик может
полу
чить ипотечный кредит;


у
меньшен
ной

суммы первоначального взноса.

Каждое из этих направлений действительно усовершенствует кредитную
политику по государственной поддерж
ке ипотечного кредитования

«ВТБ
-
24», т.к.
во
-
первых, улучшит
его условия для заемщиков


повысит доступность и
привлекательность ипотечных кредитов, во
-
вторых, за счет роста количества
заемщиков позволит увеличить прибыль банка по данному направлению
деятельности.
Мы

попробуе
м

разр
аботать такую программу ипотечного
кредитования, которая позволит объединить все эти направлени
я и принести
прибыль банку «ВТБ
-
24.

При разработке новой программы ипотечного кредитования по
государственной поддержке ипотечного кредитования выберем за основ
у одну из
существующих пр
ограмм предлагаемую «ВТБ
-
24,
«Ипотека с государственной
поддержкой на готовое и строящееся жилье».

Разработку начнем
с анализа сроков и ст
авок по ипотечным кредитам «ВТБ
-
24.

П
ервое
направление совершенствования


повышение срока
кредита. В
данном пункте
мы рассмотрим

возможность банка увеличить срок по каждой
ипотечной про
грамме до 30
-
35 лет, и будут сделаны выводы о том, как такое
92


увеличение повлияет на прибыль банка, привлекательность кредита (за счет
снижения ежемесячных платеж
ей) и рисков банковской деятельности.

Изначально около 70% кредитов по данной программе выдавалось сроком до
25 лет, 20% сроком до 30 лет и только 10% сроком до 50 лет.

По новой программе предполагается выдавать 80% кредитов на срок до 30
-
35
лет.

Первонача
льный взнос по старой программе был от 20%, по новой будет от
10% стоимости квартиры.

Новая программа кредитования будет предусматривать:


с
рок кредитования


до 35
л
ет
;


в
алюта кредита


рубли;


п
роцентная став
ка


от 8

% (в среднем


12,25
%);


п
ервона
чальный взн
ос
-

10 % от стоимости квартиры;


м
инимальная зара
ботная плата


индивидуальный подход к клиенту, в
среднем: сумма ежемесячной выплаты за первый год + прожиточный минимум
для трудоспособного населения

+ средние коммунальные платежи;


о
собые
усло
вия


страхование квартиры от рисков повреждения;
страхование жизни и постоянной потери трудоспособности заемщика;
страхование утраты права собственности на квартиру, ограничение
ма
ксимального возраста заемщика


30 лет.

С
тоит
отметить ряд

трудностей,
с которыми мы столкнемся при расчетах. Нам
примерно известны е
жегодные темпы инфляции рубля


это приблизительно
11%, этот процент за последние годы не менялся, однако сейчас
мы будем

дисконтировать платежи на 35 лет вперед, и не исключено, что через
35 лет в
России будет совсем другой темп инфляции, однако мы не можем его
спрогнозировать точно, так что нам придется принять как допущение сохранени
я

сегодняшнего темпа инфляции наследующие 35 лет.

Для
начала подсчитаем, сколько средств в текущих ценах за
платит клиент при
использовании текущих ипотечных программ.

93


Для расчета используем следующую формулу

(1)
:


Размер ежемесячного анну
итетного платежа = ОСЗ х
-
1(1 + П
С)
,

(
1)

где ОСЗ
-

остаток основного долга (суммы обязательства) на расчетную дату;

ПС


месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки,
установленной на сумму обязательства (в долях единицы);

ПП


количество процентных периодов, оставшихся до окончательного
погашения основного долга (суммы обязательства).


В = ЕАП
х п
,





(
2)

г
де

В


полная выплата основного долга и процентов, производимая клиен
том;

ЕАП
− ежемесячный аннуитетный платеж;

N


срок кредитования (в месяца).

Далее

по данной формул
е

подсчитаем выплату по всем предоставляемым
программам кредитования (выплата считается без учета взносов и комиссионных
банка, оплаты страховки и всех дополнительных услуг). Для расчетов мы
используем гипотетическую сумму кредита в 2 000 000 руб. (т. к. с
учетом
первоначального взноса 15 %, получится стоимость квартиры в размере 2 350 тыс.
руб., это средняя ст
оимость однокомнатной квартиры). Выплаты по
предоставляемым кредитным прог
раммам представлена в таблице 2
4
.

Таблица 2
4



Выплата по предоставляемым
кредитным программам

Срок,
лет

Процентная
ставка по
рублевым
кредитам

Ежемесячный
аннуитетный
платеж, руб.

Выплата по
рублевым кр
е
дитам, руб.

Выплата с учетом
инфляции 11%,
руб.

Выплаты с учетом
оптимистического
прогноза инфляции,
руб.

7

11,25

35 063,47

2

894 876,67

1 951 956,74

2 377 358,81

10

11,5

28 374,32

3 368 279,05

1 987 796,48

2 589 478,72

15

11,75

23 780,59

4 254 871,82

2 044 442,07

2 936 024,22

20

12

22 066,56

5 274 934,76

2 105 228,16

3 280 139,86

25

12,25

21456,83

6 419 638,34

2 167 135,93

3 612 784,89

94



Исходя из полученных данных

таблицы

25
, банк начинает получать прибыли
по кредитам, срок которых превышает 15 лет, выплата с учетом инфляции
незначительно больше самого кредита, а с увеличение
м

срока кредита, растет и
сумма выплаты, таким образом, по рублевым кредитам, прибыль банка возрастает
по мере увеличения срока кредитования. Если прогноз Правительства
реализуется, то банк будет получать прибыль, не зависимо от
срока кредитования.
Так же «
ВТБ
-
24» интересуют доходы, получаемые в первые месяцы, максимум
год, так как после 6 месяцев действия кредита, проходит рефинансирование
кредита в банк
-
партнер. В первый год действия кредита более 80% ежемесячного
платежа составляет выплата процентов, а эт
о чистая прибыль банка.

Далее составим прогноз выплат

в случае введения кредитов на сроки 30 и 35
лет при сохранении процентных ставок. Для рублевых кредитов мы возьмем
самую высокую ставку 12,25%, под которую банк сейчас предоставляет кредиты
на 25 лет, т
.к. увеличение ставки по ипотечному кредиту с ростом срока является
логичным, и принимать к расчету меньшую ставку смысла не имеет. Конечно, в
данном случае мы могли увеличить ставки по кредитам, т.к. предлагаем гораздо
больший срок кредитования, однако в
цели нашего анализа на данном этапе
входит проанализировать целесообразность повышения сроко
в, если получится,
что их повыш
ать нецелесообразно, то мы рассмотрим вариант повышения ставок
по более долгосрочным кредитам.

В таблице
2
5

представлены расчетные зн
ачения выплат с учетом инфляции на
срок 30 и 35 лет.

Таблица 2
5



Расчетные значения выплат на срок 30 и 35 лет

Срок,
лет

Процентная
ставка по
рублевым
кредитам

Ежемесячный
аннуитетный
платеж, руб.

Выплата по ру
б
левым кредитам,
руб.

Выплата с уч
е
том инфляц
ии
11%, руб.

Выплаты с учетом
оптимистического
прогноза инфляции,
руб.

30

12,25

20 969,34

7 536 007,87

2 187 458,19

3 854 786,53

35

12,25

20 713,48

8 693 673,02

2 201 537,60

4 058 842,45


95


Н
а данном этапе анализа можно заметить, что при повышении сроков выплата
с учетом инфляции повышается.
Но

не стоит забывать о том, что данная прибыль
банка будет получаться ежегодно в меньших размерах.
Прибыль банка от
предоставления кредита на разны
й срок
представлена в таблице 2
6
.

Таблица
2
6



Прибыль банка от предоставления кредита на разный срок

Срок,
лет

Прибыль
банка по
кредиту,
%

Прибыль
банка по
кредиту,
%
годовых

Прибыль
банка по
кредиту,
%

Прибыль
банка по
кредиту, %
годовых


инфляция 11%

оптимистический прогноз
инфляции

7

-
2,40

-
0,34

18,87

2,70

10

-
0,61

-
0,06

29,47

2,95

15

2,22

0,15

46,80

3,12

20

5,26

0,26

64,01

3,20

25

8,36

0.33

80,64

3,23

30

9,37

0,31

92,74

3,09

35

10,08

0,29

102,94

2,94


Анализируя данные таблицы 2
6
,
следует

отметить, что те сроки кредитования,
которые предлагае
т банк на данный момент

для него
являются
самыми
невыгодными с точки зрения общей доходности, однако более выгодными с точки
зрении среднегодовой доходности.
Следовательно
, на данном этапе анализа
можн
о сделать вывод о том, что повышение срока кредита выгодно банку по
рублевым кредитам.

Если говорить
о среднегодовой прибыли банка по данному кредиту
, то

при
погашении кредита равными долями процент с каждым годом начисляется все на
96


меньшую сумму и, таким
образом, большую часть своей прибыли банк получает в
первые годы выплат.

3
.3

Экономическая оценка программы ипотечного кредитования

Проведем экономическую оценку предложенной программы ипотечного
креди
тования для «ВТБ
-
24» и отобразим
данный процесс

в

табли
ц
е 28
,
в

которой
приведен расчет выплат по кредиту за каждый год, плата в счет погашения
основного долга, прибыль банка по этим операциям (выплата процента), а также
процент прибыли банка, получаемый за данный год.
Ежегодная выплата и
прибыль банка по ипот
ечному кредиту со сроком 15 лет, инфляцие
й 11 %
представлены в таблице 2
7
.

Таблица 2
7



Ежегодная выплата и прибыль банка по ипотечному кредиту со
сроком 15 лет, инфляцией 11%

Срок,
лет

Выплата в этом
году с учетом
инфляции, руб.

Платеж в счет п
о
гашения
основного
долга с учетом и
н
фляции, руб.

Прибыль банка
(платеж проце
н
тоов) с учетом
инфляции, руб.

Доля приб
ы
ли, получа
е
мая по данн
о
му кредиту за
год, %

1

254 173,82

42 749,79

211424,03

16,57%

2

231 610,32

48 040,83

183 569,49

14,39%

3

208 657,95

48
648,41

160 009,54

12,54%

4

187 980,13

49 299,40

138 680,73

10,87%

5

169 351,47

49 833,02

119 518,45

9,37%

6

152 568,89

50 515,26

102 053,63

8,00%

7

137 449,45

51 154,16

86 295,30

6,76%

8

123 828,34

51 819,30

72 009,04

5,64%

9

111557,06

52 425,72

59
131,34

4,63%

10

100 501,86

53 118,10

47 383,75

3,71%

11

90 542,21

53 789,91

36 752,31

2,88%

12

81 569,56

54 470,21

27 099,35

2,12%

13

73 486,09

55 094,20

18 391,89

1,44%

14

66 203,69

55 849,47

10 354,22

0,81%

15

54 961,21

51 874,06

3 087,15

0,24%

Итого

2 044 442,07

768 681,85

1 275 760,22

100,00%

97



Анализируя данные таблицы 27
,

заметим
, что
приблизительно

половину
прибыли от долгосрочного ипотечного кредита банк получает в первые четыре
года после его выдачи, такой эффект возникает
,

во
-
первых, за счет

постепенного
сни
жения основной суммы долга

и уплаты процентов все с меньшей суммой

каждый год
, во
-
вторых, за счет эффекта инфляции, который учтен в наших
расчетах.

Таким образом, повышать сроки по рублевым кредитам, безусловно, имеет
с
мысл, так как, уже отмечалось, в данном случае банк получает с увеличением
срока все большую прибыль.

Значит, для формирования оптимальной ипотечной программы с максимально
возможным сроком будет логичнее использовать кредит в рублях под ту ставку,
под кот
орую банк сейчас предоставляет такие кредиты.

Итак, одним из условий формируемой ипо
течной программы будет валюта


рубль
, и ставка


12,25%.

Конечно, при повышении срока кредита можно было бы поднять и
процентную ставку, но в этом случае мы выйдем на один

уровень с теми банками,
которые предлагают кредит на больший срок и просто сравняемся с рынком, а
нам бы хотелось разработать такую программу, которая бы опередила рынок и,
таким образом, смогла бы позволить отвоевать его долю у конкурентов.

С целью сниже
ния риска от такого существенного увеличения срока
кредитования, мы предлагаем банку ввести д
ополнительное условие кредита


максимальный возраст заемщика. Оно становится необходимым так как банку
нежно с наибольшей долей вероятности знать, что заемщик к м
оменту окончания
срока кредита будет жив и кредитоспособен. Если максимальный возраст
заемщика будет равен 30 годам, то к моменту окончания срока заемщику будет 55
лет, т.е. это возраст выхода на пенсию. Таким образом, мы предлагаем ввести как
особое услов
ие кредита мак
симальный возраст заемщика


30 лет.

98


Таким образом, условием формируемой ипотечной программы будет срок в 35
лет.

По

всем ипотечным программам «ВТБ
-
24» минимальная сумма, которая
до
лжна быть на руках у заемщика


15% стоимости квартиры. С одн
ой стороны
можно сказать, что это невысокая сумма, если учесть, что заемщик специально
сберегает средства для покупки квартиры. Но действительно, большинство банков
предлагают свои услуги при условии внесения 10%.

С позиции заемщика эта ситуация выглядит с
ледующим образом: если
заемщик долговременно и целенаправленно сберегал средства с целью покупки
квартиры, а сейчас решился не дожидаться накопления полной суммы и на какую
-
то часть взять кредит, то такие условия ему, безусловно, подойдут. В этом случае
за
емщик, скорее всего, вообще не обратит внимания на минимальную
первоначальную сумму.

Однако представим себе заемщика, например, молодую семью, который
обладает достаточным ежемесячным доходом, однако не желает долговременно
сберегать средства, т.к. квартир
а ему нужна уже сейчас. Для такого типа
заемщи
ка остается только одно


взять кредит на первоначальную сумму, потом
ипотечный кредит и платить проценты по обоим кредитам сразу. С точки зрения
клиента это очень неудобно и очень дорого.

Теперь посмотрим, что

же теряет банк, предоставляя кредит под меньший
минимальный процент.

Очевидно, что все объекты недвижимости имеют разную стоимость и 90%
стоимости одной квартиры вполне может по стоимости составлять 10% другой.
Т.к. для банка в данном случае безразлично,
какой именно процент составляет
су
мма кредита, для него главное


хорошее обеспечение возврата. Т.е., если банк
сумеет обеспечить 100% возврат кредита, то ему будет вполне выгодно
предлагать ипотечный кредит вообще без первоначального взноса.

99


Стоит отметит
ь также, что в срок кредитования данный вопрос также не
упирается, т.к. растянуть выплату ипотечного кредита можно на любой срок вне
зависимости от первоначального взноса.

Таким образом, можно сказать, что для банка, в принципе, есть только одна
причина,
которая заставляет его требовать мин
имальную первоначальную сумму


это риск недополучения средств.

На наш взгляд «ВТБ
-
24» стоит обратить внимание на дешевую и удобную
возможность быстро поднять привлекательность своих ипотечных программ за
счет снижения п
ервоначального взноса.

Кроме того, стоит отметить, что такой способ повышения привлекательности
кредита при правильном подходе к оценке кредитоспособности заемщика
способен не только быстро привлечь дополнительных клиентов, но и не потерять
в качестве кред
ита.

Анализ ипотечн
ого кредитования «ВТБ
-
24» показал, что банк использует
многоуровневую защиту возврата средств и серьезную систему страхования
имущества, заемщика, и даже права собственности заемщика.

Все это позволяет создать почти 100%
-
ную гарантию воз
врата кредита.
Минимальная сумма в данном случае выполняет функцию дополнительного
источника проверки кредитоспособности заемщика. Ос
новная цель его
использования


выяснить действительно ли заемщик способен сберегать
средства.

Это позволяет банку с большо
й долей вероятности полагать, что если заемщик
какое
-
то время сберегал свои средства и накапливал их, то теперь также
дисциплинированно и регулярно будет осуществлять выплату процентов по
кредиту.

Что же касается прибыли банка от таких операций, то снижени
е минимальной
суммы кредита до 10 % при сохранении процентных ставок по кредиту наверняка
быстро привлечет новых заемщиков, что позволит банку увеличить свою прибыль
за счет увеличения продаж.

100


Таким образом, данный способ совершенствования кредитной полити
ки
позволит бесплатно и быстро не только увеличить привлекательность кредита, но
и поднять прибыль банка.

Итак, еще одним основным условием формируемой программы ипотечного
кредитования будет минимальный первоначальный взнос равный 10% стоимости
квартиры л
ибо столько процентов, сколько способен заплатить заемщик, но не
мене 10%.

Итак, условия разработанной нами ипотечной программы следующие:


срок кредитования


до 35 лет;


в
алюта кредита


ру
бли;


процентная ставка


12,25;


п
ервоначальный взнос


10 %

от стоимости квар
тиры;


м
инимальная зара
ботная плата


индивидуальный подход к клиенту, в
среднем: сумма ежемесячной выплаты за первый год + прожиточный минимум
для трудоспособного населения + средние коммунальные платежи;


о
собые усло
вия


страхование к
вартиры от рисков повреждения; страхование
жизни и постоянной потери трудоспособности заемщика; страхование утраты
права собственности на квартиру, ограничение максимального возраста заемщ
ика


30 лет.

Итак, подводя итог работе, мы считаем необходимым проа
нализировать все
плюсы и минусы разработанной программы для банка в случае ее введения
.
Преимущества и недостатки разработанной программы представлены в
таб
лице
2
8
.



101


Таблица 28



Плюсы и минусы разработанной программы

П
ользователи

Преимущества новой ип
о
те
чной программы

Недостатки новой ипоте
ч
ной программы

Б
анк

Получение дополнительной
прибыль и последующий её
рост

Снижение гарантий во
з
вратности за счет умен
ь
шения заработной платы
до пограничного значения

Расширение доли рынка по
работе с клиентами, увел
и
чение популярности банка
среди физических лиц

Необходимость разраб
а
тывать новые способы
обеспечения возвратности,
тщательнее следить за
возвратом кредитов

Рост репутации банка за
счет предложения одной из
наиболее привлекательный
ипотечных программ, ма
к
симальный срок и мин
и
мальный первоначальный
взнос

Снижение кредитоспосо
б
ности заемщика и пов
ы
шение значимых рисков за
счет существенного ув
е
личения срока

К
лиент

Индивидуальный подход к
клиенту, рассмотрение его
личных особенностей

Более жесткий контроль
за
возвратностью кредита

Преимущества новой ип
о
течной программы

Недостатки новой ипоте
ч
ной программы

Клиент

Невысокая требуемая зар
а
ботная плата

Возможность введения
дополнительных гарантий
возвратности, которые м
о
гут повлечь осложнения с
оформлением и
докуме
н
тами

Клиент

Самый высокий срок кр
е
дитования, позволяющий
уменьшить выплаты



В таблице
2
8

мы отразили практически все возможные сложности в случае
введения новой программы, а также ее основные преимущества.

Для того, чтобы усилить свои конкурентные преимущества банку, безусловно,
потребуется разработать новую, более выгодную ипотечную программу, которая
102


позволит ему повысить количество выдаваемых кредитов, которое сейчас
находится на довольно низком уровне.

П
рограмма ипотечного кредитования, разработанная нами, позволит банку
привлечь новых клиентов и получить дополнительную прибыль.

3.4

Итоги разработанной программы ипотечного кредитования

Улучшение жилищных условий


одна из сложнейших проблем для
современно
го россиянина. Не секрет, что на сегодняшний день приобрести жилье
без использования заемных средств пока могут позволить себе немногие, скорее
единицы. Возможный и реальный путь, по м
нению экспертов, только один


доступная и эффективная ипотека. На нее в
озлагают большие надежды и
называют важнейшим инструментом решения социальных проблем в стране.

В третьей главе нами были разработаны рекомендации банку по
усовершенствованию его кредитной политики ипотечного кредитования по
государственной поддержке ипоте
чного кредитования, а именно: новая ипотечная
программа, которая поможет привлечь новых клиентов за счет повышения
привлекательности кредита и принести банку дополнительную прибыль.

Совершенствование существующих ипотечных программ будет достигаться за
сче
т:


увеличения срока кредитования;


уменьшения минимальной заработной платы, под которую заемщик может
получить ипотечный кредит;


уменьшения суммы первоначального взноса.

Каждое из этих направлений действительно усовершенствует кредитную
политику по государственной поддержке ипотечного кредитования «ВТБ
-
24», т.к.
во
-
первых, улучшит его условия для заемщиков, т.е. повысит доступность и
привлекательность ипотечных кредитов, в
о
-
вторых, за счет роста количества
103


заемщиков позволит увеличить прибыль банка по данному направлению
деятельности.

При разработке новой программы ипотечного кредитования по
государственной поддержке ипотечного кредитования мы выбрали за основу одну
из сущ
ествующих программ предлагаемую «ВТБ
-
24» «Ипотека с государственной
поддержкой на готовое и строящееся жилье».

С целью снижения риска от существенного увеличения срока кредитования,
мы предложили банку ввести дополнительное условие кредита


максимальный
возраст заемщика. Оно становится необходимым так как банку нежно с
наибольшей долей вероятности знать, что заемщик к моменту окончания срока
кредита будет жив и кредитоспособен. Если максимальный возраст заемщика
будет равен 30 годам, то к моменту окончани
я срока заемщику будет 55 лет, т.е.
это возраст выхода на пенсию. Таким образом, мы предлагаем ввести как особое
условие кредита максимальный возраст заемщика


30 лет. Таким образом,
условием формируемой ипотечной программы стал срок в 35 лет.

Также, на
наш взгляд «ВТБ
-
24» стоит обратить внимание на дешевую и
удобную возможность быстро поднять привлекательность своих ипотечных
программ за счет снижения первоначального взноса.

Кроме того, стоит отметить, что такой способ повышения привлекательности
кредита

при правильном подходе к оценке кредитоспособности заемщика
способен не только быстро привлечь дополнительных клиентов, но и не потерять
в качестве кредита.

Анализ ипотечного кредитования «ВТБ
-
24» показал, что банк использует
многоуровневую защиту возврат
а средств и серьезную систему страхования
имущества, заемщика, и даже права собственности заемщика.

Все это позволяет создать почти 100%
-
ную гарантию возврата кредита.
Минимальная сумма в данном случае выполняет функцию дополнительного
источника проверки к
редитоспособности заемщика. Основная цель его
104


использования


выяснить действительно ли заемщик способен сберегать
средства.

Это позволяет банку с большой долей вероятности полагать, что если заемщик
какое
-
то время сберегал свои средства и накапливал их, т
о теперь также
дисциплинированно и регулярно будет осуществлять выплату процентов по
кредиту.

Что же касается прибыли банка от таких операций, то снижение минимальной
суммы кредита до 10 % при сохранении процентных ставок по кредиту наверняка
быстро привле
чет новых заемщиков, что позволит банку увеличить свою прибыль
за счет увеличения продаж.

Таким образом, данный способ совершенствования кредитной политики
позволит бесплатно и быстро не только увеличить привлекательность кредита, но
и поднять прибыль банк
а. Программа ипотечного кредитования, разработанная
нами, позволит банку привлечь новых клиентов и получить дополнительную
прибыль.

Наша страна интегрируется в мировую финансовую систему, становится
полноправным членом мирового бизнес
-
сообщества и потому п
еренимает и
развивает апробированные на Западе формы бизнеса.

Одной из них является ипотечное кредитование, существование которого в
России можно уверенно констатировать как реальность. Об этом говорят
тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредит
ных портфелей
операторов ипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных
ипотечных программ, начало законодательных инициатив федеральных и
местных органов власти, активный интерес западных финансовых структур к
этому бизнесу.

Доступность
жилья, т. е. способность граждан приобретать жилье за счет
своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития
общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание
реальных доходов от цен на жилье, нест
абильность пол
учаемых доходов


все эти
105


факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье
даже с помощью ипотечного кредита.

В настоящее время линейка ипотечных продуктов банка является одной из
самых широких на рынке, охватывает все его сегмент
ы и способна удовлетворить
практически любую потребность клиентов.

Банк предлагает кредиты на приобретение жилья на первичном и вторичном
рынках, нецелевые кредиты под залог имеющегося жилья, накопительные
программы ипотечного
кредитования, льготные кредит
ы «
Ипотека с
государственной под
держкой»
, гаражную ипотеку, льготные кредиты на покупку
залоговых объектов, рефинансирование ипотечных кредитов, полученных в
другом банке, специальные партнерские программы кредитования.

Начиная с конца 2012


начала 2013
г.г. банк существенно увеличил
активность на рынке ипотеки, динамично трансформируя бизнес
-
стратегию
кризисного периода (концентрация усилий на качество и доходность
сформированного ипотечного портфеля) в бизнес
-
стратегию интенсивного роста
ипотечного бизн
еса.

В конце 2012


начале 2013 года Банк не только возобновил все программы
ипотечного кредитования, приостановленные в период кризиса, и существенно
увеличил активность в секторе кредитования строящегося жилья и
взаимодействия с партнерами/контрагентами,

но и предложил рынку совершенно
новые ипотечные программы. Были запущены предложения, ориентированные
как на новые сегменты рынка (гаражная ипотека), так и на оптимизацию
процентных рисков (комбинированная ставка) и повышение доступности
ипотечного кредит
ования (ипотека с первоначальным взносом 10%).

В Банке «ВТБ
-
24»(ЗАО) существует несколько программ, связанных с
государственной поддержкой ипотечного кредитования. К ним относятся:


и
потека с государственной поддержкой на готовое и строящееся жилье
;


в
ое
нная ипотека
;


и
потека+материнский капитал
;

106



в
заимодействие с АИЖК.

Для целей анализа состояния и эффективности использования выданных
кредитов по государственной поддержке ипотечного кредитования в работе мы
рассч
итали финансовый коэффициент


ипотечная постоянная (ПИ),
представляющий собой процентное отношение ежегодных платежей по
обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

С учёто
м того, что номинальная ставка п
о выданным

ипотечным кредитам
составля
ет 16 %
-
16,25% можно сделать выв
од о том, что ипотечный кредит будет
погашен полностью. Превышение коэффициента ипотечной постоянной (17,9%)
над номинальной ставкой по кредитам (16%) обеспечит выплату основной суммы
кредита в заданные

сроки, при условии благоприятного развития факторов
в
лияющих в той или иной степени на заёмщика и кредитора.

Общее значение коэффициента ипотечной постоянной (17,9%) также
превышает значение номинальной ставки по выданным ипотечным кредитам по
государственной поддержке ипотечного кредитования (16

%
-

16,25%)
, что
говорит о правильно выбранной политике в сфере ипотечного кредитования.



107


ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,
многолетние насаждения, здания,
сооружения. Рынок недвижимости


это
совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи,
покупки, аренды, залога и т.п.). Развитию рынка недвижимости способствует
свободный переход прав собственности на недвижимость. С переходом Росси
и к
рыночным отношениям недвижимое имущество становится товаром, и рынок
недвижимости набирает обороты. Разумеется, и сегментация рынка, и
позиционирование продукта


все это лишь инструменты, которые используются
для достижения главной задачи


принятия о
птимального экономического
решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение
состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество)
создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим
характеристикам (цене
, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к
реализации объектов. Однако сегодня в Челябинске и Екатеринбурге горожанам,
улучшающим свои жилищные условия, предоставляется широкий выбор квартир
во всех районах города.

Выбор жилья


один из самых с
ложных и трудоемких процессов. Сложен и
трудоемок выбор жилья не только во временном и эмоциональном плане, но и в
финансовых затратах. Так как покупку недвижимости может позволить себе не
каждый гражданин РФ. Поэтому при выборе жилой недвижимости нужно
ос
новательно ознакомиться с местностью населенного пункта, где будет
приобретаться жилье, чтобы потом не пожалеть потраченного времени, сил и
денег.

В данной дипломной работе мы рассмотрели рынок недвижимости в целом. А
именно:


определили функции рынка нед
вижимости;

108



выделили формы государственного регулирования рынка недвижимости;


выявили факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости.

Главная задача данной работы заключается в исследовании рынка жилой
недвижимости Челябинской и Свердловской област
ей
. Мы изучили основные
индикаторы рынка жилой недвижимости. Наиболее актуальным является вопрос о
динамике цен на жилую недвижимость, и, для наглядности, мы проанализировали
динамику цен на жилую недвижимость в течение 3
-
х последних лет. Так же мы
прослед
или зависимость цены 1 кв. м по распределению предложения
относительно районов городов Челябинской и Свердловской областей,
распределению предложений по типам квартир.

В данном дипломном проекте проведено исследование по предложению
жилой недвижимости на р
ынке новых многоэтажных жилых зданий,
микрорайонов. Параллельно с этим мы проанализировали специфику спроса и
предложения, а так же динамику цен на жилье в городах Челябинской и
Свердловской областей.

Обобщив все вышесказанное, можно сделать несколько выво
дов. Во
-
первых,
средняя стоимость жилья за 1 кв. м в Челябинске за период с 2010 г. по 2013 г.
выросла с 36

200 руб. до 42

800 руб., с учетом инфляции за 3 года стоимость 1 кв.
м повысилась несущественно



на 6

600 руб. В Екатеринбурге средняя стоимость
1
кв. м за период с 2010 г. по 2013 г. выросла
с 57

100 руб. до 70

800 руб.
Изменение средней цены 1 кв. м составило 13

700 руб.

Такая существенная разница в стоимости 1 кв. м жилья между двумя
столицами Урала обусловлена рядом факторов.
Одним из существенны
х факторов
столь высокой цены является то, что в Екатеринбурге предпочтение отдают
каркасно
-
монолитным домам, от застройки панельными домами застройщики
Екатеринбурга ушли на процентов 80. На возведение каркасно
-
монолитного дома
уходит больше времени и стр
оительных материалов, следовательно стоимость 1
кв. м. будет выше. Челябинские же застройщики не могут отказать себе в
109


удовольствии строить панельные дома и микрорайоны. Главное для них


получить поскорее выгоду. Ведь как известно панельные дома строятся
очень
быстро, от 6 мес. Себестоимость панельных домов так же невелика, по сравнению
с каркасно
-
монолитными домами.

Улучшение жилищных условий


одна из сложнейших проблем для
современного россиянина. Не секрет, что на сегодняшний день приобрести жилье
без
использования заемных средств пока могут позволить себе немногие, скорее
единицы. Возможный и реальный путь, по мнению экспертов, только один


доступная и эффективная ипотека. На нее возлагают большие надежды и
называют важнейшим инструментом решения соци
альных проблем в стране.

Так же

нами были разработаны рекомендации банку по усовершенствованию
его кредитной политики ипотечного кредитования по государственной поддержке
ипотечного кредитования, а именно: новая ипотечная программа, которая
поможет привлеч
ь новых клиентов за счет повышения привлекательности кредита
и принести банку дополнительную прибыль.

С целью снижения риска от существенного увеличения срока кредитования,
мы предложили банку ввести дополнительное условие кредита


максимальный
возраст з
аемщика. Таким образом, условием формируемой ипотечной программы
стал срок в 35 лет.

Также
стоит обратить внимание
снижение

первоначального взноса.

Что же касается прибыли банка от таких операций, то снижение минимальной
суммы кредита до 10 % при сохранен
ии процентных ставок по кредиту наверняка
быстро привлечет новых заемщиков, что позволит банку увеличить свою прибыль
за счет увеличения продаж.

Таким образом, данный способ совершенствования кредитной политики
позволит бесплатно и быстро не только
увеличить привлекательность кредита, но
и поднять прибыль банка. Программа ипотечного кредитования, разработанная
нами, позволит банку привлечь новых клиентов и получить дополнительную
прибыль.

110


БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СП
ИСОК

1

Гражданский кодекс Российской Федерац
ии.


ред. от 01.03.2013.

2

Налоговый кодекс Российской Федерации.


ред. от 08.05.2013.

3

Закон РСФСР о земельной реформе №374
-
1 от 23.11.1990.

4

Федеральный закон об ипотеке «залоге недвижимости» №102
-
ФЗ от
16.07.1998


ред. от 19.05.2013.

5

Федеральный закон «О

дополнительных мерах государственной поддержки
семей, имеющих детей» № 256
-
ФЗ от 29.12.2006.

6

Указ президента РФ о продаже земельных участков гражданам и юридич
е
ским лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий
№2284 от 24.12.1993.

7

У
каз президента РФ о налогообложении продажи земельных участков и
других операций с землей № 2118 от 07.12.1993.

8

Асаул, А.Н Экономика недвижимости: учебник для вузов /А.Н. Асаул, С.Н.
Иванов, М.К. Ст
аровайтов


3
-
е изд., исправл. //
Спб: АНО «ИПЭВ», 2009.


304 с.

9

Гриненко, С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций /С.В. Гриненко
// Таганрог: Изд
-
во ТРТУ, 2004.


350 с.

10

Иванова, А.В. Совершенствование методов управления недвижимостью /
А.В. Иванова // Экономические науки.


Москва


2006.


№9.

11

Иванова,

А.В. Управление недвижимостью / А.В. Иванова // 7
-
я Всеросси
й
ская конференция молодых ученых и студентов «Молодежь, образование, экон
о
мика»: Сборник статей участников конференции.


Ярословль.


2006.

12

Курс экономической теории: учебное пособие / под ред.
М.Н. Чепур
и
на,Е.А. Киселева // Киров: Изд
-
во «АСА», 2008.


624 с.

111


13

Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации /


М.: Изд
а
тельство «Дело» РАНХ, 2010.


256 с.


(Сер.«Экономическая политика: между
кризисом и модернизацией»).

14

Российская эконом
ика в 2009 году. Тенденции и перспективы. (Выпуск 31)

/
ред. кол. С. Синельников
-
Мурылев, А. Радыгин, Н. Главацкая, К. Рогов
//

М.:
ИЭПП, 2010. С. 707
.

15

Щербакова. Н.А. Экономика недвижимости: учебное пособие/ Н.А. Щерб
а
кова


Ростов
-
на
-
Дону: Изд
-
во Феникс,
2009.


320 с.

16

Аналитический центр «Эксперт
-
Урал».


http
://
www
.
expert
-
ural
.
com
/
/
.

17

Институт экономики города.


http://
http
://
www
.
urbaneconomics
.
ru
//

.

18

Информационный портал недвижимости Челябинска и области.


http
://
www
.
chelreal
.
ru
/
/
.

19

Официальный сайт банка «ВТБ
-
24» (ЗАО).


http://
www
.
vtb
24.
ru
//

.

20

Сайт рынка недвижимости и област
и.


http
://
www
.
domchel
.
ru
/
realty
/
/
.

21

Сайт бесплатных объявлений


http
://
www
.
avito
.
ru
//
.

22

Центр недвижимости «Форум».


http
://
www
.
forumreal
.
ru
//
.









112


МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Южно
-
Уральский государственный университет»

(национальный исследовательский университет)

Факультет «Заочный инженерно
-
экономический»

Кафедра «Экономика, управление и инвестиции»



РАБОТА ПРОВЕРЕНА

ДОПУСТИТЬ К ЗАЩИТЕ

Рецензент, главный специалист

Заведующий кафедрой, д.т.н., пр
о
фессор

___________________ Н.А.Бендер


________________ Е.В. Гусев

____________________ 2016 г.


__________________ 2016 г.





Анализ рынка жилой недвижимости по Челябинской и Свердловской
областям


ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

К ВЫПУСКНОЙ КВАЛИФИКАЦИОННОЙ РАБОТЕ

ЮУрГУ


080502.2016.027ПЗ ВКР




Руководитель работы


старший преподаватель, к.э.н.


____________________В.Ф. Щур


______________________2016 г.




Автор работы


студент группы ЗИЭФ
-

602


________________Н.А.Малышева


___________________ 2016г.




Нормоконтролер




________________ Л.Н.Юдина


_____________________ 2016 г.



Челябинск 2016

113


МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Южно
-
Уральский государственный
университет»


(национальный исследовательский университет)

Факультет «Заочный инженерно
-
экономический»

Кафедра «Экономика, управление и инвестиции»

Специальность «Экономика и управление на предприятие (строительство)»


УТВЕРЖДАЮ:

Заведующий кафедрой,

д.т.н
., профессор

___________Е. В. Гусев

______________ 2016 г.


З А Д А Н И Е

на выпускную квалификационную работу студента

Малышевой Надежды Алексеевны

Группа ЗИЭФ
-
602

1 Тема работы


Анализ рынка жилой недвижимости по Челябинской и
Свердловской областям
утверждена приказом по университету от «15» апреля
2016 г. № 661

2 Срок сдачи студентом законченной работы «10» июня 2016

3 Исходные данные к работе

Указ президента РФ о продаже земельных участков гражданам и юридическим
лицам при приватизации государств
енных и муниципальных предприятий №2284
от 24.12.199; указ президента РФ о налогообложении продажи земельных учас
т
ков и других операций с землей № 2118 от 07.12.1993; федеральный закон об ип
о
теке «залоге недвижимости» №102
-
ФЗ от 16.07.1998


ред. от 19.05.
2013; фед
е
114


ральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей,
имеющих детей» № 256
-
ФЗ от 29.12.2006; данные статистики по введенному в
эксплуатацию жилых помещений в городах Челябинской и Свердловской обла
с
тях; годовой отчет банка «ВТБ
-
2
4» (ЗАО).

4 Перечень вопросов, подлежащих разработке

Анализ жилой недвижимости Челябинской области, анализ рынка жилой н
е
движимости Свердловской области, Государственные программы поддержки ра
з
вития ипотечного кредитования.

5 Иллюстративный материал
(плакаты, альбомы, раздаточный материал, мак
е
ты, электронные носители и др.)

Предмет, цели и задачи дипломного проекта, Факторы, влияющие на форм
и
рование рынка недвижимости, Стоимость кв. м в разрезе жилых районов г. Чел
я
бинска и количества комнат, распред
еление предложения по типам квартир на
первичном рынке недвижимости г. Челябинска в 2012 году, Эволюция средней
цены за 1 кв. м в г. Магнитогорске и г. Златоусте, Эволюция средней ц
е
ны предложения жилой недвижимости в г. Екатеринбурге
на вторичном рынке,
структура по типам квартир в г. Екатеринбурге, Средняя стоимость 1 кв. м
от общей стоимости общей площади жилого помещения в г. Екатеринбурге по
типу квартир, Сравнительный анализ деятельности компаний
-
застройщиков г.

Екатеринбурга, продолжение Листа 7, Выплата по предоставляемым ипотечным
программам, прибыль банка от предоставления кредита на разный срок, Ежего
д
ная выплата и прибыль банка по ипотечному кредиту со сроком 15 лет, инфляц
и
ей 11 %, Плюсы и минусы разработа
нной программы ипотечного кредитования.

6 Дата выдачи задания «28» марта 2016 г.

Руководитель ____________________________________ /В.Ф. Щур /


Задание принял к исполнению ______________________/Н.А.Малышева/

Студент ________________________________
_/Н.А. Малышева/

(подпись студента)

115


КАЛЕНДАРНЫЙ ПЛАН


Наименование этапов

выпускной квалификационный
работы

Сроки выпо
л
нения этапов
работы

Отметка о в
ы
полнении р
у
ководителя

Введение

28.03.2016


1 глава

15.04.2016


2 глава

30.04.2016


3 глава

15.05.2016


Заключение

22.05.2016


Оформление

2505.2016


Направление на рецензию

27.05.2016


Защита

11.05.2016







Заведующий кафедрой ________________________ /Е.В.Гусев/


(подпись)


Руководитель работы ________________________ /В.Ф.Щур/

Студент _________________________________/Н.А. Малышева/

(подпись студента)



116


ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

................................
................................
..............................


7

1 РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖ
ИМОСТИ. АНАЛИЗ ЖИЛОЙ

НЕДВИЖИМОСТИ ЧЕЛЯБИН
СКОЙ ОБЛАСТИ

..............................


1
2

1.1 Рынок недвижимости: функции, формы регулирования, факторы

12

1.2Основные индикаторы
рынка жилой недвижимости Челябинска

19

1.3 Рынок недвижимости города Челябинска

................................
......


29

1.4
Анализ динамики продаж жилой недвижимости в Челябинске

...


33

1.5 Анализ рынка недвижимости нескольких крупных городов по численности
населения Челябинской области

................................
............................


38

2 АНАЛИЗ РЫНКА
ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С
ВЕРДЛОВСКОЙ
ОБЛАСТИ

................................
................................
................................
.


46

2.1 Анализ рынка жилой недвижимости г. Екатеринбурга по жилым
районам


................................
................................
.............................


46

2.3 Анализ вторичного рынка жилой недвижимости г. Екатеринбурга

55

2.4 Состояние первичного рынка жилой недвижимости г. Екатеринбурга

62

2.5 Строительные компании г. Екатеринбурга

................................
.....


68

2.6 Анализ рынка жилой недвижимости по численности населения в
нескольких городах Свердловской области

................................
.........


70

3
ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ПРОГ
РАММЫ ПОДДЕРЖКИ РАЗВ
ИТИЯ
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВА
НИЯ

................................
.......................


77

3.1 Участие банка в государственных программах поддержки р
азвития
ипотечного кредитования

................................
................................
.......


77

3.2
Совершенствование программы «Ипотека с государственной поддержкой
117


на готовое и строящееся жил
ье» как один из механизмов поддержки развития
ипотечного кредитования

................................
................................
.......


91

3.3Экономическая оценка программы ипотечного кредитования

.....


96

3.4 Итоги разработанной программы ипотечного кредитования

.......

102

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

................................
................................
........................


107

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СП
ИСОК

................................
....................


110

ОГЛАВЛЕНИЕ

................................
................................
........................


116



118








119


МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Южно
-
Уральский государственный универси
тет»


(национальный исследовательский университет)

Факультет «Заочный инженерно
-
экономический»

Кафедра «Экономика, управление и инвестиции»

Специальность «Экономика и управление на предприятие (строительство)»


УТВЕРЖДАЮ:

Заведующий кафедрой,

д.т.н.,
профессор

___________Е. В. Гусев

______________ 2016 г.


З А Д А Н И Е

на выпускную квалификационную работу студента

Чумаченко Алексей Николаевич

Группа ЗИЭФ
-
602

1 Тема работы


Совершенствование финансовой деятельности предпр
и
ятия

утверждена приказом по университету от «15» апреля 2016 г. № 661

2 Срок сдачи студентом законченной работы «10» июня 2016

3 Исходные данные к работе

Указ президента РФ о продаже земельных участков гражданам и юридическим
лицам при приватизации государст
венных и муниципальных предприятий №2284
от 24.12.199; указ президента РФ о налогообложении продажи земельных учас
т
ков и других операций с землей № 2118 от 07.12.1993; федеральный закон об ип
о
теке «залоге недвижимости» №102
-
ФЗ от 16.07.1998


ред. от 19.05
.2013; фед
е
ральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей,
120


имеющих детей» № 256
-
ФЗ от 29.12.2006; данные статистики по введенному в
эксплуатацию жилых помещений в городах Челябинской и Свердловской обла
с
тях; годовой отчет банка «ВТБ
-
24» (ЗАО).

4 Перечень вопросов, подлежащих разработке

Экономические отношения, возникающие в процессе формирования и пров
е
дения финансовой деятельности предприятия.

5 Иллюстративный материал (плакаты, альбомы, раздаточный материал, мак
е
ты, электронные носи
тели и др.)

Предмет, цели и задачи дипломного проекта, Факторы, влияющие
на финанс
о
вую деятельность .
.
проанализированы структурные элементы финансов в фина
н
совой деятельности предприятия. Рассмотрены основные проблемы эффективного
использования финансов в
управлении финансовыми ресурсами предприятия.
Разработаны мероприятия по совершенствованию финансовой деятельности в
ООО «Златоустовский завод метизов»

6 Дата выдачи задания «28» марта 2016 г.

Руководитель ____________________________________
Е.А.Угрюмов

/


Задание принял к исполнению ______________________/
А.Н.Чумаченко
/

Студент _________________________________/
А.Н.Чумаченко
/

(подпись студента)

121


КАЛЕНДАРНЫЙ ПЛАН


Наименование этапов

выпускной квалификационный
работы

Сроки выпо
л
нения этапов
работы

Отметка о в
ы
полнении р
у
ководителя

Введение

28.03.2016


1 глава

15.04.2016


2 глава

30.04.2016


3 глава

15.05.2016


Заключение

22.05.2016


Оформление

2505.2016


Направление на рецензию

27.05.2016


Защита

11.05.2016







Заведующий
кафедрой ________________________ /Е.В.Гусев/


(подпись)


Руководитель работы ________________________ /
Е.А. Угрюмов
/

Студент ___
______________________________/А.Н.Чумаченко

/

(подпись студента)

122




Приложенные файлы

  • pdf 44164953
    Размер файла: 2 MB Загрузок: 0

Добавить комментарий