об оценке рыночной стоимости одной обыкновенной именной бездокументарной. акции ЗАО «Панорама» по состоянию на 23.04.2017г.


Чтобы посмотреть этот PDF файл с форматированием и разметкой, скачайте файл и откройте на своем компьютере.
ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 1 ООО “Уральская Компания по управлению недвижимостью” ОТЧЕТ № 6 5 7 об оценке рыночной стоимости одной обыкновенной именной бездокументарной акции ЗАО « Панорама по состоянию на 2 3 . 04 .20 1 7 г. Екатеринбург 20 1 7 ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 2 СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИС ЬМО_________________ ____________________ ________________ __________ _3 1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ. ________________________________ ________________________________ ____________ 4 1.1. Основные факты и выводы. ________________________________ ________________________________ 4 1.2. Результаты оценки и заключения ________________________________ ___________________________ 4 1.3. Задание на оценку. ________________________________ ________________________________ _________ 4 1.4. Сертификат качества оценки ________________________________ _______________________________ 5 1.5. Ограничительные условия и сделанные допущения ________________________________ ___________ 5 1.6. Применяемые стандарты и используемая информация ________________________________ ________ 6 1.7. Определения используемых терминов ________________________________ ________________________ 7 7.1. Затратный подход ________________________________ ________________________________ ________ 21 7.1.1. Корректировка внеоборотных активов ________________________________ _____________________ 22 7.1.2. Корректировка оборотных активов ________________________________ ________________________ 22 7.1.3. Корректировка обязательств ________________________________ _____________________________ 23 7.1.4. Расчет стоимости чистых активов ________________________________ _________________________ 23 7.2. Сравнительный подход ________________________________ ________________________________ ____ 24 7.3. Доходный подход ________________________________ ________________________________ _________ 25 7.4. Согласование результатов ________________________________ ________________________________ _ 25 8 . Оценка стоимости акций предприятия ___________________________________________________________ 2 6 ПРИЛОЖЕНИЯ _______________________________________________________________________________3 1 ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 3 Генеральному директору ООО «Управляющая компания «Клевер - Профит» г - ну Павлову А.С Уважаемый Александр Сергеевич, По Вашему запросу была произведена оценка одной именной бездокументарной акции ЗАО « Панорама с целью определения их рыночной стоимости по состоянию на 2 3 . 04 .201 7 г. Оценка объектов произведена на основании предоставленной на них документации. Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться отдельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся в нем допущения и о граничения. Данные о проведенных расчетах приведены в письменном отчете. Все расчеты проведены в соответствии с ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135 - ФЗ от 29.07.1998г. и Стандартами оценки, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.07.2 001г. № 519. Рыночная стоимость одной именной бездокументарной акции составляет на 2 3 . 04 .201 7 г .  7 0 0 , 29 ( Семьсот ) рубл ей , 29 копе ек . Итоговая величина стоимости объектов оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требовани й, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в РФ, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев . Если у Вас возникнут какие - либо вопросы по оценке или по нашим рассуждениям, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам. Благодарим Вас за сотрудничество. ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 4 1 . Общие сведения. 1.1. Основные факты и выводы. Объект оценки: Одна именная бездокументарная акция ЗАО Панорама Местоположение объекта: Россия, 620075, город Екатеринбург, улица Карла Либкнехта, дом 5 Цель оценки: Определение рыночной стоимости Дата определения стоимости объекта оценки: 2 3 апреля 201 7 г . Дата составления отчета: 2 4 апреля 201 7 г . 1.2. Результаты оценки и заключения Рыно чная стоимость одной именной бездокументарной акции составляет на 2 3 . 04 .201 7 г :  700,29 (Семьсот) рублей, 29 копеек. 1.3. Задание на оценку. На основании Договора № 378 от 1 4 апреля 201 7 г. ЗАКАЗЧИК поручает, а ОЦЕНЩИК производит оценку величины р ыночной стоимости имущества. 1. Имя КЛИЕНТА , нанимающего Оценщика: ООО «Управляющая компания «Клевер - Профит» в лице Генерального директора Павлов А. С., действующей на основании Устава. Юридический адрес: 105062, г. Москва, ул. Чаплыгина, д. 11 ИНН 77016681 73 КПП 770101001 2. Имя ОЦЕНЩИКА: ООО “Уральская Компания по управлению недвижимостью” в лице Директора Общество с ограниченной ответственностью “Уральская Компания по управлению недвижимостью” в лице Директора Ширинкиной Т.С., действующего на основании Ус тава. Юридический адрес: 620014, Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, пр. Ленина, 24/8 – 209. Фактический адрес: 620014, Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Маршала Жукова, 5 - 501. ИНН 6661071040 КПП 6 66101001 ОГРН 1036603981292 от 14.01.2003г. Договор страхования ответственности: Полис СПАО «Ингосстрах» № 433 - 744 - 006959/17 от 16.03.2017 год Аккредитация при Некоммерческом партнерстве «Российская коллегия оценщиков» № 66507 от декабря 2005 года. Оценщик , проводивший оценку: Ширинкина Наталия Александровна. ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 5 Диплом о профессиональной переподготовке в ГОУ ВПО «Российском государственном институте интеллектуальной собственности» ПП №674897 от декабря 2009г. Страхование гражданской ответственности: Полис СПАО «Ингосстрах» № 433 - 744 - 016109/17 от 16.03.2017 год Реестровый №04492 в НП «СРО «НКСО». Нечушкина Дарья Сергеевна Диплом о профессиональной переподготовке в НОУ ВПО «Сибирская академия финансов и банковского дела»,31 мая 2012года, ПП - I № 140690 Страхован ие гражданской ответственности: Полис СПАО «ИНГОССТРАХ» № 433 - 744 - 006972/17 от 03.02.2017 год Реестровый № 02311 в НП «СРО «НКСО» 3. Форма отчета: письменная. 4. Особые условия: Оценщики определяют рыночную стоимость указанного имущества. Заказчику выдается письменный отчет. 1.4. Сертификат качества оценки У подписавших данный отчет не было личной заинтересованности или какой бы то ни было предвзятости в подходе к оценке объектов, рассматриваемых в настоящем отчете, или в отношении сторон, имеющих к нему отношение. Мы выступали в качестве независимых оценщиков. С учетом наилучшего использования наших знаний и опыта, мы удостоверяем, что изложенные в отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались выводы и заключения, достоверны и не соде ржат ошибок. Оценка произведена с учетом всех ограничительных условий и предпосылок, наложенных условиями исходной задачи. Такого рода ограничения оказали влияние на анализ, мнения и заключения, изложенные в отчете. Оплата наших услуг никоим образом не свя зана ни с величиной стоимости объектов, оцениваемых в настоящем отчете, ни с какими бы то ни было иными причинами, кроме как выполнением работ по настоящему договору. 1.5. Ограничительные условия и сделанные допущения Сертификат качества оценки, являющи йся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями: 1. В соответствии с поставленными Заказчиком целями оценки, Оценщиком не производилась оценка прав собственности на оцениваемые объекты. 2. Учитывая цели оценки и предполагаемое использование ее результатов в хозяйственной деятельности предприятия, Заказчик и Оценщик принимают на себя обязательства по конфиденциальности расчетов. 3. Оценщик не несет ответственности за полноту и достоверность информации по оцениваемым основным фондам, предоставленной Заказчиком. ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 6 4. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких - либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщика не возлагается ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов. 5. Исходные данные , использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из достоверных источников. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации. 6. Заключение о стоимости, содержащееся в отчете, относится к объектам оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой - либо частью объектов является неправомерным, если таковое не оговорено в отчете. 7. Отчет об определении рыночной стоимости оцениваемого объекта (или любая его часть) может быть использован Заказчиком в соответствии с поставленными целями. 8. Мнение Оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических, природных и иных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого объекта. 9. От Оценщика не требуется дача показаний в суде или присутствие на каких - либо иных слушаниях, связанных с Обществом, если только предварительно не была достиг нута соответствующая договоренность, или иначе как по официальному вызову суда. 10. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно обоснованной рыночной стоимости действующего предприятия и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на свободном рынке по цене, указанной в данном отчете. 1.6. Применяемые стандарты и используемая информация 1). Применяемые стандарты оценки: Работа выполнена в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в РФ» № 135 - ФЗ от 29 июля 1998г. и Стандартами оценочной деятельности, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. № 519. 2). Для оценки стоимости объектов использовались нижеследующие документы: 1. Бухгалтерский баланс ЗАО " Панорама " на 3 1 декабря 201 6 года, Оборотно - сальдовая ведомость за 9 месяцев 201 6 г., 2. «Оценка предприятий: имущественный подход» В.В. Григорьев, И.М. Остро в кин, М., Дело, 2000 г. 3. «Оценка бизнеса» под редакцией проф. А.Г. Грязновой, проф. М.А. Федотовой, М., Ф и нансы и статистика, 2000 г. ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 7 4. Пратт Ш. Оценка бизнеса: Пер. с англ. М.: Институт экономического анализа Всемирн о го Банка, 1996 - 532с. 5. «Оценка эффективности бизнеса и инвестиций» Ю.В. Богатин, В.А. Швандар, М., Ф и нансы 1999 г. 6. Есипов В., Маховикова Г., Терехова В. Оценка бизнеса. – СПб: П и тер, 2001. 7. Фишмен Джей, Пратт Шэннон, Гриффит Клиффорд, Уилсон Кейт; Пер. с англ Л.И. Лопатников Руководство по оценке стоимости би з неса — М: ЗАО «КВИНТО - КОНСАЛТИНГ», 2000 3) Данные Интернет 1.7. Определения используемых терминов Ниже даются определения и спользуемых терминов, иное толкование которых невозможно. Рыночная стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная цена, по кот о рой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях ко н куренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие - либо чре з вычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обяз а на принимать исполнение; стороны сде лки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интер е сах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, т и пичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей - либо стор о ны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Акция – c огласно закону «О рынке ценных бумаг» - эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее владельца (акционер а) на получение части прибыли АО в в и де дивидендов, на участие в управлении АО и на часть имущества, остающегося после его ликвид а ции. Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представл е ния на открытый рынок (публичная оферта) объект а оценки до даты совершения сд е лок с ним. Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую опред е ляется стоимость объекта оценки. Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подх о дов к оценке. Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог. ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 8 Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техн и ческим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов сто и мости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методо в оценки. Оценка имущества — определение стоимости имущества в соответствии с п о ставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Примечание: основные цели оценки - отражение в отчетности, купля - продажа, м е на; проведение конкурсов, аукцио нов, торгов; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имуществе н ных споров; передача прав собственности; внесение и мущества в уставной капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хран е ние; составление брачного контракта. Принцип оценки имущества - основные экономические факторы, опред е ляющие стоимость имущества. Примечание: в практике оценки имущества используют следующие принципы - спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной проду к тивности, замещения, ожидания, наилучшего и наибол ее эффективного использов а ния и другие. Отчет об оценке имущества - документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. Услуга по оценке имущества - результат взаимодействия оценщика и зака з чика, а также собственная деятельность оцен щика, в соответствии с целями оценки имущества. Этика оценщика имущества — совокупность этических правил и норм пов е дения оценщика при проведении процедуры оценки имущества. База оценки имуществ - вид стоимости имущества, в содержании которой реализуе тся цель и метод оценки. Примечание: база оценки может быть основана на следующих видах стоимости - рыночная, восстановительная, замещения, первоначальная, остаточная, стоимость при существующем использовании, действующего предприятия, инвестиционная, ликв и дационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая: стоимость специ а лизированного имущества. Процедура оценки имущества — совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформлени я результатов оценки. Примечание: в практике оценки имущества используют следующие подходы — з а тратный, сравнительного анализа продаж, доходный. Затратный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа. Примечание: 1. Затратный подход реализует принцип замещения, ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 9 выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности. 2. При осуществлении за тратного подхода используются следующие методы оценки — сравнительной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов; количественного анализа. Рыночный подход — способ оценки имущества путем анализа продаж объе к тов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учит ы вающих различие между ними. Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. Примечание: при реализации доходного подхода используют следующие мет о ды - прямой капитализации; дисконтирования денежных потоков, валовой ренты, о с татка и ипотечно - инвестиционного анализа. Скорректированная цена имущества – цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки. Критер ии сравнения Обыкновенные акции Привилегированные акции Содержание ценной бумаги Титул собственности, негасимая и неделимая ценная бумага Титул собственности, негасимая и неделимая ценная бумага. Доля в общем объеме уставного капитала АО не должна превыша ть 25%. Эмитент Акционерные общества Акционерные общества (за исключением инвестиционных фондов) Право голоса Дают право голоса Не дают право голоса, если иное не предусмотрено в уставе АО Право дивиденда Право дивиденда нефиксированного заранее разме ра (после выплаты дивидендов по привилегированным акциям). Право дивиденда фиксированного размера (до выплаты дивидендов по обыкновенным акциям). Право на имущество после ликвидации После удовлетворения требований всех кредиторов и держателей привилегиров анных акций После удовлетворения требований всех кредиторов, включая держателей облигаций Право на участие в управляющих органах общества Обеспечивается Обеспечивается при нарушении прав привилегированного акционера Право получения информации об АО Обес печивается Обеспечивается Существуют разновидности обыкновенных и привилегированных акций. ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 10 Пакет акций – совокупность акций одного эмитента, принадлежащая физическому или юридическому лицу. Пакет акций может состоять из различных видов и типов акций, быт ь контрольным и неконтрольным. Под контрольным пакетом подразумевается владение такой доли акций предприятия, дающих владельцу право полного контроля над компанией. Миноритарный (неконтрольный) пакет определяет владение меньшей долей акций компании. Одной из важных переменных, влияющих на оценочную стоимость пакета акций является степень контроля. Степень контроля влияет на итоговую стоимость оцениваемой доли. Поэтому очень важным является определение стоимости контроля. Стоимость контроля контрольного пакета всегда выше стоимости контроля миноритарного пакета. Стоимость контроля зависит от возможности осуществлять любое право или весь набор прав, обычно связанных с контролем над предприятием. Список некоторых из наиболее общих прерогатив контрол я:  Избирать директоров и назначать менеджеров.  Определять вознаграждение и привилегии менеджеров.  Принимать политику и вносить изменения в направления работы предприятия.  Приобретать или ликвидировать (продавать) активы.  Отбирать людей, с которыми должен в естись бизнес и будут заключаться контракты.  Принимать решения о поглощении и сливании с другими предприятиями.  Ликвидировать, расформировывать, распродавать или рекапитализировать компанию.  Продавать или приобретать собственные акции компании.  Объявлять и выплачивать дивиденды.  Вносить изменения в уставные документы или правила внутреннего распорядка. Исходя из вышеприведенного списка, видно, что лицо владеющее контрольным пакетом в предприятии, обладает некоторыми очень ценными правами, отсутствую щими у акционера, не находящегося в подобном положении. 2. Описание объекта оценки 2.1. Краткая характеристика объекта оценки Полное наименование – Закрытое акционерное общество «Панорама» Сокращенное фирменное наименование – ЗАО «Панорама» Местонахожден ие компании: Россия, 620075, город Екатеринбург, улица Карла Либкнехта, дом 5 ИНН 6671357747 Цели, предмет и виды деятельности - Основной целью деятельности Общества является извлечение прибыли. Общество осуществляет следующие виды деятельности: ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 11 - под готовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества; - сдача внаем собственного недвижимого имущества; - подготовка строительного участка; - строительство зданий и сооружений; - производство общестроительных работ; - деятельность в обла сти архитектуры, инженерно - техническое проектирование в промышленности и строительстве; - рекламная деятельность; - предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом; - иные виды деятельности, не противоречащие и не запрещенные действу ющим законодательством Российской Федерации и способствующие решению поставленных задач. Дата начала операционной деятельности: 30.09.2011г . Уставной капитал - Уставный капитал Общества составляет 2 54 700 000 (Двести пятьдесят четыре миллион а семьсот тысяч ) рублей 00 копеек и разделен на 2 54 700 (Двести пятьдесят четыре тысяч и семьсот) обыкновенных именных бездокументарных акций номинальной стоимостью 1000 (Одна тысяча) рублей каждая. Структура акционерного капитала 2 54 700 обыкновенных именных без документарных акций номинальной стоимостью 1000 рублей каждая акция. Сведения об акционерах - 100,00% или 2547 00 голосующих акций владеет Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Клевер - Профит» Д.У. Закрытого паевого инвести ционного фонда смешанных инвестиций «Клевер инвест» 2.2. Процедура оценки Процедура оценки включает в себя следующие этапы:  Сбор и анализ предварительной информации Проведение переговоров и получение общей информации об объекте оценки, целях и дате оценки, собственнике (арендаторе) объекта оценки, заказчике оценки.  Заключение договора на оценку  Классификация объекта оценки Проводится классификация оборудования и транспортных средств в соответствии с существующими стандартами и использованием в случае необходимости дополнительных классификационных признаков и специализированных классификаторов. ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 12  Идентификация, осмотр и разработка экспертного заключения – акта о техническом состоянии объекта оценки Проводится анализ формуляров, паспорта и т.п. доку ментов, содержащих идентификационные характеристики объекта оценки, документов, подтверждающих права собственности или эксплуатации (аренды), осмотр и идентификация объекта в месте его нахождения. По результатам работы разрабатывается экспертное заключени е – акт о техническом состоянии объекта оценки.  Сбор и анализ общих данных Собираются и анализируются данные. Характеризующие социально - экономические условия эксплуатации оцениваемого объекта, состояние соответствующего сегмента рынка, а также другие факторы, влияющие на оцениваемую стоимость.  Сбор и анализ специальных данных Собирается и анализируется технико - эксплуатационная и экономическая информация по оцениваемому объекту и его аналогам, фигурирующим на рынке в последний период времени. Сбор д анных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультаций со специалистами компетентных организаций.  Выбор методов оценки Выбор общих подходов (затратный, рыночный и доходный) и специальных методов определяется целью оценки, полнотой и достоверностью имеющейся и необходимой для применения каждого метода исходной информации, а также условиями договора на оценку. В необходимых случаях производится модификация имеющихся или разработка новых специальных методов оценки (с обоснование их ме тодической корректности и точности).  Проведение расчетов и анализ результатов Проводятся расчеты по оценке объекта различными методами и анализ результатов. В случае необходимости осуществляется сбор дополнительной информации, корректировка методов оценк и и дополнительные расчеты. Затем производится принятие решения о стоимости объекта.  Составление развернутого письменного отчета 3 . Цель и назначение оценки Определение рыночной стоимости в соответствии со статьей 37 Федерального закона от 29 ноября 20 01 г. № 156 - ФЗ «Об инвестиционных фондах». 4 . Выбор метода оценки 4 .1. Методические подходы к оценке акций Существует три основных подхода к оценке стоимости имущества: затратный, сравнительный и доходный. В стандартах оценки, обязательных к применению с убъектами оценочной деятельности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6.07.2001 г. №519, приведены следующие определения терминов подходов к оценке: ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 13 • затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, ос нованных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа; • сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектам и, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними; • доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Применительно к оценке бизнеса и акций указанные подхо ды заключаются в следующем. Затратный подход заключается в том, что все активы Предприятия (здания, сооружения, машины, оборудование, запасы, дебиторская задолженность, финансовые вложения и т.д.) оценивают по рыночной стоимости. Далее из полученной суммы вычитают стоимость обязательств Предприятия. Итоговая величина показывает рыночную стоимость собственного капитала Предприятия. Для расчетов используются данные баланса Предприятия на дату оценки (либо на последнюю дату). Проводится корректировка счетов ба ланса. Серьезным недостатком данного подхода является то, что он не учитывает фактическую степень эффективности и перспективы развития бизнеса. Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из условия связи стоимости бизнеса с текуще й стоимостью будущих чистых доходов, которые принесёт данный бизнес. Приведенная к текущему моменту времени сумма будущих доходов служит ориентиром того, сколь много готов заплатить за оцениваемое Предприятие (пакет акций) потенциальный инвестор. Сложность применения данного подхода обусловлена субъективностью прогнозов доходов и расходов, ожидаемых при эксплуатации рассматриваемого предприятия. Сравнительный подход базируется на рыночной информации и учитывает действия потенциального Продавца и Покупателя, обладающих сведениями о фактическом уровне цен спроса, предложения и сделок по рассматриваемым ценным бумагам. При достаточно разви том рынке цены сделок являются прямыми указателями на рыночную стоимость акций в данный момент времени. При менее развитом р ынке рыночная стоимость акций определяется путем математической обработки статистических данных о ценах спроса, предложения и сделок в течение достаточно большого прошедшего интервала времени. Оставаясь в рамках того или иного подхода, профессиональные оце нщики могут использовать один или несколько оценочных методов. Целью использования более одного метода является достижение наибольшей обоснованности и очевидности выводов оценочного заключения. В наглядной форме все подходы и методы оценки акций приведены ниже. ПО Д ХОДЫ МЕТОДЫ УРОВЕНЬ СТО И МОСТИ ЗАТРА Т НЫЙ Стоимость чистых акт и вов Стоимость контрольной доли участия в ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 14 ПО Д ХОДЫ МЕТОДЫ УРОВЕНЬ СТО И МОСТИ Ликвидационная сто и мость Уставном капит а ле СРАВНИТЕЛ Ь - НЫЙ Компания - аналог: рынок капитала, сде л ки. Отраслевые коэффиц и енты: - отношение ц ены к прибыли; - отношение цены к денежному п о току; - отношение цены к прибыли до уплаты н а логов; - отношение цены к денежному потоку до уп латы налогов; - отношение цены к балансовой стоим о сти; - отношение рыночной стоимости капитала к пр и были до вычета; - амо ртизации, процентов и налогов ( E B DIT ) Отраслевые мультипл и каторы Рынок капитала = стоимость неконтрольной доли участия в Уставном капит а ле Рынок сделок = ст - ть контр. доли участия в Уста в ном капитале Отраслевая фо р мула сделки = стоимость контрольн о й доли участия в Уставном капит а ле ДОХОДНЫЙ Дисконтированный будущий п о ток* дох о дов Капитализация пот о ка* доходов Как правило, стоимость контрольной доли участия в Уставном капит а ле 4 .2. Согласование результатов оценки, полученных разными подх одами Если для оценки использованы более одного подхода, то на заключительном этапе работ требуется выполнить согласование между собой результатов оценки, полученных разными подходами. Для этого анализируются слабые и сильные стороны каждого подхода, наско лько они существенно влияют на итог оценки. С учетом результатов анализа назначаются весовые коэффициенты, с помощью которых стоимостные оценки, полученные каждым подходом, учитываются в итоговом результате оценки стоимости объекта. ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 15 5. Социально - экономич еский анализ Свердловской области за январь 2017г. Основные показатели социально - экономического положения Свердловской области Промышленность Индекс промышленного производства по полному кругу организаций, по данным Свердловскстата, в январе 2017 года сос тавил 104,2% к уровню января 2016 года. По видам деятельности индексы производства в январе 2017 года к уровню января 2016 года составили: обрабатывающие производства – 108,6%, обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха – 104,0%, водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизация отходов, деятельность по ликвидации загрязнений – 89,1%, добыча полезных ископаемых – 76,9%. В январе 2017 года по сравнению с уровнем соответствующего периода 2016 года наибольший рост ф изических объемов производств среди обрабатывающих производств отмечен: в производстве машин и оборудования – рост в 1,7 раза к уровню января 2016 года, в производстве автотранспортных средств, прицепов и полуприцепов – в 1,5 раза, в производстве резиновых и пластмассовых изделий – в 1,3 раза, в производстве лекарственных средств и материалов, применяемых в медицинских целях – на 24,8%, в металлургическом производстве – на 20,0%, в производстве химических веществ и химических продуктов – на 14,5%, в произво дстве прочей неметаллической минеральной продукции – на 10,6%, в производстве готовых металлических изделий, кроме машин и оборудования – на 10,1%. Объем отгруженной промышленной продукции по полному кругу организаций Свердловской области в январе 2017 г ода составил 126 млрд. рублей, или 103,2% к уровню января 2016 года в действующих ценах, в том числе: обрабатывающие производства – 97,8 млрд. рублей, или 97,4% к уровню января 2016 года, обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха – 18,4 млрд. рублей, или 108,5%, водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизация отходов, деятельность по ликвидации загрязнений – 4,3 млрд. рублей, рост в 1,6 раза, добыча полезных ископаемых – 5,5 млрд. рублей, рост в 1,4 раза. Сель ское хозяйство ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 16 Объем продукции сельского хозяйства, произведенной хозяйствами всех категорий, в январе 2017 года составил 101,8% к уровню января 2016 года в сопоставимых ценах. В январе 2017 года в хозяйствах всех категорий увеличилось производство молока на 5% к уровню января 2016 года, производство яиц – на 1,1%, производство мяса скота и птицы на убой (в живом весе) уменьшилось на 0,5%. Строительство Объем работ, выполненных с обственными силами по виду деятельности «строительство», в январе 2017 года составил 5,5 млрд. рублей, или 86,1% к уровню января 2016 года в сопоставимых ценах. Жилищное строительство По данным Свердловскстата, в январе 2017 года за счет всех источников ф инансирования введены в эксплуатацию жилые дома общей площадью 94,9 тыс. кв. метров, или 111,0% к уровню января 2016 года. Индивидуальными застройщиками построено 52,9% введенного жилья (50,2 тыс. кв. метров), или 108,2% к уровню января 2016 года. Автомоб ильный транспорт Грузооборот автомобильного транспорта (по кругу крупных и средних организаций) в январе 2017 года составил 232,3 млн. тонно - км, или 94,4% к уровню января 2016 года. Автомобильным транспортом (по кругу крупных и средних организаций) в январ е 2017 года перевезено 1,8 млн. тонн грузов, что на 13,4% ниже уровня соответствующего периода предыдущего года. Потребительский рынок Оборот розничной торговли в Свердловской области за январь 2017 года составил, по данным Свердловскстата, 82,4 млрд. руб лей (в январе 2016 года – 80,3 млрд. рублей), что в сопоставимых ценах на 3,1% ниже уровня соответствующего периода 2016 года (диаграмма 3). Оборот общественного питания в январе 2017 года сложился в сумме 3,6 млрд. рублей, что на 11,1% в сопоставимых цена х ниже уровня января 2016 года (3,9 млрд. рублей). Рынок труда Численность безработных, официально зарегистрированных в органах службы занятости, на 01 февраля 2017 года составила 31412 человек (на 01.02.2016 – 35061 человек). Уровень регистрируемой безра ботицы на 01 февраля 2017 года составил 1,38 процента (на 01.02.2016 – 1,54 процента). По статистическим данным за январь - декабрь 2016 года Финансы Крупными и средними организациями Свердловской области за январь - декабрь 2016 года получен положительный фи нансовый результат (прибыль за минусом убытков) в размере 235,4 млрд. рублей, что в 3 раза выше уровня января - декабря 2015 года. В январе - декабре 2016 года прибыль прибыльных организаций составила 262,2 млрд. рублей, или 142,5% к уровню января - декабря 2015 года. ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 17 По отдельным видам деятельности отмечен значительный рост прибыли к уровню соответствующего периода предыдущего года, среди них: «гостиницы и рестораны» (в 3,4 раза), «транспорт и связь» (в 3,1 раза), «производство и распределение электроэнергии, га за и воды» (в 2,6 раза), «производство транспортных средств и оборудования» (в 2,1 раза), «металлургическое производство и производство готовых металлических изделий» (в 2 раза). В январе - декабре 2016 года убыток крупных и средних организаций снизился в 4 раза к уровню января - декабря 2015 года, в том числе наибольшее снижение отмечено в следующих видах деятельности: «металлургическое производство и производство готовых металлических изделий» (в 9,8 раза), «транспорт и связь» (в 9,3 раза), «химическое произв одство» (в 6,5 раза). Заработная плата В январе - декабре 2016 года среднемесячная заработная плата одного работника по полному кругу организаций Свердловской области, по данным Свердловскстата, составила 32759,4 рубля (105,3% к соответствующему периоду 2015 года). Заработная плата работников крупных и средних организаций Свердловской области в указанном периоде составила 36555,2 рубля. Выше среднеобластного значения заработная плата сложилась в таких видах экономической деятельности, как металлургическое про изводство (на 21,5%), производство и распределение электроэнергии, газа и воды (на 17,3%), производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования (на 14,5%), добыча полезных ископаемых (на 12,2%), транспорт и связь (на 10,8%) и ряде друг их. В числе лидеров по темпам роста заработной платы в Свердловской области находятся производство резиновых и пластмассовых изделий (113,7% к уровню января – декабря 2015 года), производство машин и оборудования (без ОПК) (110,0%), металлургическое производ ство (109%), деревообрабатывающая промышленность (108,7%), предоставление прочих коммунальных, социальных и персональных услуг (108,7%). Положительная динамика заработной платы отмечается в «бюджетных» отраслях, где по отдельным позициям (предоставление пр очих социальных услуг) рост составил до 108,7% к уровню января - декабря 2015 года. Демографическая ситуация В январе - декабре 2016 года в Свердловской области: родилось 59,9 тыс. детей (96,3% к уровню января - декабря 2015 года); умерло 60,6 тыс. человек (99,0 % к уровню января - декабря 2015 года). ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 18 Естественная убыль населения составила 759 человек. 6 . Анализ финансового состояния ЗАО « Панорама Экспресс - анализ бухгалтерской отчетности Финансовый анализ является ключевым этапом оценки, он служит основой пониман ия истинного положения предприятия и степени финансовых рисков. Результ а ты финансового анализа непосредственно влияют на выбор методов оценки стоимости предприятия, прогн о зирование доходов и расходов предприятия; на определение ставки дисконта, применяемой в методе дисконтирования денежного потока; на величину мультипликатора, используемого в методе рыночных отнош е ний. Анализ финансового состояния предприятия включает в себя анализ бухгалте р ских балансов и отчетов о финансовых результатах работы оцениваемог о предпр и ятия за прошедшие периоды для выявления тенденций в его деятельности и определения основных финансовых показат е лей. Нами были рассмотрены финансовые документы ЗАО Панорама за 20 15 ., рассчитан ряд основных финансовых коэфф и циентов. Таблица (тыс .руб.) Наименование показателя Код На 3 1 декабря 201 6 г. На 31 декабря 201 5 г. АКТИВ I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ Нематериальные активы 1110 - - Результаты исследований и разработок 1120 - - Нематериальные поисковые активы 1130 - - Материальные поисковые активы 1140 - - Основные средства 1150 - - Доходные вложения в материальные ценности 1160 - - Финансовые вложения 1170 - - Отложенные налоговые активы 1180 - - Прочие внеоборотные активы 1190 - - Итого по разделу I 1100 - - II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ Запасы 1210 - - Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям 1220 9 3 Дебиторская задолженность 1230 246 481 246 677 ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 19 Финансовые вложения (за исключением денежных эквивалентов) 1240 9 345 9 645 Денежные ср едства и денежные эквиваленты 1250 70 2 Прочие оборотные активы 1260 - - Итого по разделу II 1200 255 905 256 327 БАЛАНС 1600 255 905 256 327 Наименование показателя Код На 31 декабря 201 6 г. На 31 декабря 201 5 г. ПАССИВ III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ Уставный капитал (складочный капитал, уставный фонд, вклады товарищей) 1310 254 700 254 700 Собственные акции, выкупленные у акционеров 1320 - - Переоценка внеоборотных активов 1340 - - Добавочный капитал (без переоценки) 1350 - - Резервный капитал 1360 37 37 Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток) 1370 1 135 1 589 Итого по разделу III 1300 255 872 256 320 I. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА Заемные средства 1410 - - Отложенные налоговые обязательства 1420 - - Оцен очные обязательства 1430 - - Прочие обязательства 1450 - - Итого по разделу I 1400 - - . КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА Заемные средства 1510 - - Кредиторская задолженность 1520 33 7 Доходы будущих периодов 1530 - - Оценочные обязательства 1540 - - Прочие обязательства 1550 - - Итого по разделу  1500 33 7 БАЛАНС 1700 255 905 256 327 ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 20 Таблица (Тыс. рублей) Расчет чистых активов общества Наименование показателя Код стр. 2 3 . 04.2017 г Активы Нематериальные активы 1 110 - Нематер иальные поисковые активы 1130 - Материальные поисковые активы 1140 - Долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения 9 34 5,00 Прочие внеоборотные активы 1190 - Запасы 1 210 - Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям 1 220 9 Дебиторск ая задолженность 246 481 ,00 Денежные средства и денежные эквиваленты 1250 70 ,00 Прочие оборотные активы 1260 - Итого активы, принимаемые к расчету 255 905 ,00 Пассивы Заемные средства 1 510 - Прочие долгосрочные обязательства - Краткосрочные заемные средства 1510 - Кредиторская задолженность 1520 33 Доходы будущих периодов 1530 - Прочие краткосрочные обязательства 1550 - Итого пассивы, исключаемые из стоимости активов (сумма пунктов 13 - 19) 33 ,00 Стоимость чистых активов (итого активы ми нус итого пассивы) 255 872 ,00 7 . Определение стоимости действующего предприятия ЗАО « Панорама При определении рыночной стоимости бизнеса (предприятия, как действующего; контрольного или неконтрольного долей участия в Уставном капитале) в соответс т вии со стандартами, обязательными к применению на территории РФ, могут испол ь зоваться три принципиально различных подхода (затратный, рыночный и доходный), внутри которых могут быть варианты и различные методы расчётов. ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 21 7 .1. Затратный подход Суть данного п одхода заключается в том, что все активы предприятия (здания, машины, оборудование, запасы, дебиторская задолженность, финансовые вложения и т.д.) оценивают по рыночной стоимости. Далее из полученной суммы вычитают стоимость обязательств предприятия. Итого вая величина показывает рыночную стоимость собственного капитала предприятия. Для расчетов используются данные баланса предприятия на дату оценки (либо на последнюю дату). Проводится корре к тировка счетов баланса. Рассчитывается остаточная восстановительна я стоимость о с новных фондов. Существуют два метода определения стоимости бизнеса в рамках затратного по д хода. Метод чистых активов . При применении данного метода предприятие оценив а ется с точки зрения издержек на его создание при условии, что предприятие о станется действу ю щим, и у него имеются значительные материальные активы. В этом случае определяется р ы ночная стоимость контрольной доли участия в Уставном капитале. Метод ликвидационной стоимости предприятия применяется, когда предпр и ятие находится в ситу ации банкротства или ликвидации, либо есть серьезные сомнения в способн о сти предприятия оставаться действующим. Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвид а ции предприятия, р аздельной распродаже его активов и после расчетов со всеми кредитор а ми. Для оцениваемого предприятия использование данного метода нецелесоо б разно. Для проведения расчетов за основу был взят баланс предприятия за 201 6 год . Исходя из имеющихся у нас данных и цели оценки, мы пришли к выводу, что для проведения расчетов необходимо применить в затратном подходе – метод чистых а к тивов. Применение метода чистых активов предполагает анализ и корректировку всех статей баланса Компании. Суммирование скорректированно й стоимости активов и вычитание из полученной суммы скорректированных стоимостей статей пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженности. При анализе структуры активов и пассивов Оценщик исходил из принципа существенности величины статей баланс а. В данном случае под существенностью понимается предельный уровень искажения величины каждой статьи баланса, начиная с которой пользователь данной отчетности принимает данную статью как значимую при принятии экономических решений. Доля каждой строки бала нса рассчитана отношением данной величины к общей стоимости активов. ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 22 7 .1.1. Корректировка внеоборотных активов НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ АКТИВЫ Согласно данным балансового отчета, предоставленным бухгалтерией предприятия, по с о стоянию на дату оценки предприяти е не имело на балансе нематериальных активов. ОСНОВНЫЕ СРЕДСТВА Данный вид активов у предприятия отсутствует ФИНАНСОВЫЕ ВЛОЖЕНИЯ Наименование Скорректированная ОБС, руб. 13 804 017,00 ИТОГО 13 804 017,00 НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ ПОИСКОВЫЕ АКТИВЫ Данный ви д активов у предприятия отсутствует. МАТЕРИАЛЬНЫЕ ПОИСКОВЫЕ АКТИВЫ Данный вид активов у предприятия отсутствует ПРОЧИЕ ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ Данный вид активов у предприятия отсутствует . 7 .1.2. Корректировка оборотных активов СТОИМОСТЬ ЗАПАСОВ Согласно б алансовому отчету, по состоянию на дату оценки предприятие не имело на балансе запасы . НАЛОГ НА ДОБАВЛЕННУЮ СТОИМОСТЬ ПО ПРИОБРЕТЕННЫМ ЦЕННОСТЯМ Согласно данным балансового отчета, ЗАО «Панорама» по состоянию на дату оценки имело на балансе НДС по приоб ретенным ценностям на сумму 9 тыс. руб. Данные активы не подверг а ются корректировке. ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 23 ДЕБИТОРСКАЯ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ Согласно балансовому отчету, по состоянию на дату оценки предприятие имело на балансе краткосрочную дебиторскую задолженность на сумму 246 48 1 ,00 тыс. рублей. Стоимость дебиторской задолженности корректировке подвергнута не была, учит ы вая данные о достаточно высокой вероятности полного и своевременного погашения задолженности. ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА Согласно данным балансового отчета, ЗАО « Панорам а по состоянию на дату оценки имело на бала нсе денежные средства на сумму 70 тыс. рублей. Данные активы не подверг а ются корректировке. ПРОЧИЕ ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ Данный вид у предприятия отсутствует . 7 .1.3. Корректировка обязательств При оценке предприятия оценщик исходит из предположения, что рассматрива е мое предприятие является добросовестным должником, и, поэтому, обязательства предприятия подлежат погашению в полной мере и в срок. 7 .1.4. Расчет стоимости чистых активов Результаты всех проведенны х кор ректировок представлены в Т аблице. Стоимость чистых активов составила 255 872,00 тыс. рублей, она рассчитана как разница между суммарными активами и обязательс т вами Таблица Наименование показателя Код стр. 2 3 . 04.2017 г , тыс.р. Скорректированна я стоимость, руб. Активы Нематериальные активы 111 0 - 0,00 Нематериальные поисковые активы 113 0 - 0,00 Материальные поисковые активы 114 0 - 0,00 Долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения 9 3 45,00 13 813 362,00 Прочие внеоборотные активы 119 0 - 0,00 За пасы 121 0 - 0,00 Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям 122 0 9 9 000 ,00 Дебиторская задолженность 246 481 ,00 246 481 000,00 Денежные средства и денежные эквиваленты 125 70 ,00 70 000,00 ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 24 0 Прочие оборотные активы 126 0 - 0,00 Итого акт ивы, принимаемые к расчету 255 905 ,00 260 373 362,00 Пассивы Заемные средства 151 0 - 0,00 Прочие долгосрочные обязательства - 0,00 Краткосрочные заемные средства 151 0 - 0,00 Кредиторская задолженность 152 0 33 33 000 ,00 Доходы будущих периодов 15 3 0 - 0,00 Прочие краткосрочные обязательства 155 0 - 0,00 Итого пассивы, исключаемые из стоимости активов (сумма пунктов 13 - 19) 33 ,00 33 000 ,00 Стоимость чистых активов (итого активы минус итого пассивы) 255 872 ,00 260 340 362,00 Стоимость 100% собст венного капитала ЗАО « Панорама , рассчитанная методом чистых активов, составляет 260 340 362,00 руб. 7 .2. Сравнительный подход Сравнительный подход базируется на рыночной информации и учитывает тек у щие действия Продавца и Покупателя. Данный подход предус матривает использов а ние информации по открытым компаниям, акции которых котируются на фондовом рынке, такая информация может использоваться в качестве ориентиров и при оценке компаний закрытого типа. В ра м ках данного подхода используются далее описанные ме тоды оценки. Метод рынка капитала , который базируется на ценах, реально выплаченных за акции сходных компаний на фондовых рынках. Данные о сопоставимых предприят и ях при использовании соответствующих корректировок могут послужить ориентир а ми для определения стоимости рассматриваемого предприятия. Преимущество данного метода заключается в и с пользовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность. Для реализации данного метода н е обходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация по группе сопоставимых предприятий. Выбор сопоставимых предприятий осуществляется и с ходя из анализа сходных предприятий по отрасли, продукции, диверсификации пр о дукции (услуг), жизненному циклу, географии, размерам, стратегии деятель ности, финансовым характеристикам (рентабельности, темпам роста и пр.). Метод определяет уровень стоимости н е контрольной доли. Метод сделок (продаж) является частным случаем метода рынка капитала. Он основан на ценах приобретения контрольных пакетов акций сходных предприятий либо цен приобр е тения целых аналогичных предприятий. Цена акций принимается по ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 25 результатам сделок на фондовых рынках. Метод определяет уровень стоимости контрольной доли, позволяющ е й полностью управлять предприятием. Исходя из имеющихс я у нас данных и цели оценки, мы пришли к выводу, что ни один из методов данного подхода не может быть использован в виду того, что:  На дату оценки акции ЗАО « Панорама не котировались на бирже; 7 .3. Доходный подход Подход с точки зрения дохода представл яет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость бизнеса непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный бизнес. Прив е денная к текущей стоимости сумма будущих доходов служит орие нтиром того, сколь много готов заплатить за рассматрива е мое предприятие потенциальный инвестор. Данный подход является основным для оценки рыночной стоимости действующих пре д приятий, которые и после их перепродажи новым владельцам последними не планируется закрывать (ликвидировать). Применительно к действующему пре д приятию он предполагает рассмотрение результатов прогнозирования деятельности предприятия в соответствии с доступными ему те х нологиями выпуска продукции. Существует два метода пересчёта чистого д охода в текущую стоимость: метод капитализации денежного потока и метод дисконтированных будущих денежных п о токов. Метод капитализации денежного потока используется, когда имеется дост а точно данных для определения нормализованного денежного потока, текущий дене ж ный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемые темпы роста умеренны или предсказуемы, денежный поток достаточно значительная положител ь ная величина. Данный метод наиболее применим к предприятиям, приносящим доход, со стабильными предска зуемыми суммами доходов и расх о дов. Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от т е кущих, можно обоснованно определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положител ь ной величиной. Другими словами, метод более применим к приносящим дохо д предприят и ям, имеющим потоки доходов и расходов, подверженные изменениям во времени. Рассматриваемое предприятие является новым, поэтому ретроспе к тивные данные о доходах и расходах предприятия нерепрезентативны и не могут быть использованы для расчета ст оимости предприятия доходным подходом. 7 .4. Согласование результатов Для определения рыночной стоимости предприятия ЗАО « Понорама был ра с смотрен только затратный подход, следовательно, итоговая величина рыночной стоимости 100% пакета акций составляет 260 485 665,00 тыс. руб. ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 26 8 . Оценка стоимости акций предприятия Величина скорректированной стоимости чистых активов ЗАО « Панорама , определенная в предыдущем разделе, характеризует стоимость акционерного капитала Предприятия и является базой для расчета стоимости мажоритарных пакетов акций. Чтобы определить стоимость единичных акций необходимо ввести в расчет так называемую «скидку за неконтрольный характер» единичной акции. Скидка за неконтрольный характер - величина, на которую уменьшается стоимость оце ниваемой доли пакета (в общей стоимости пакета акций предприятия) с учетом ее неконтрольного характера. Она является производной от премии за контроль и рассчитывается по следующей формуле №4: Формула № 1 Сн.х.= 1 – 1/(1+Пк) где: Сн.х. - скидка на неконт рольный характер пакета; Пк - премия за контроль . Для расчета рыночной стоимости пакета акций (доли в собственном капитале) компании в процессе оценки бизнеса при переходе от стоимости всего собственного капитала к стоимости конкретного пакета используют ся поправки, которые позволяют учесть особенности бизнеса. Обычно оценщиком принимаются во внимание такие факторы, как размер оцениваемого пакета акций (доли в уставном капитале), ликвидность акций и степень контроля, присущая оцениваемому пакету. Премия за контроль представляет собой дополнительную стоимость, присущую определенной доле собственности, возникающую из - за наличия дополнительных полномочий по управлению компанией. В дальнейшем в исследовании будет использоваться термин «поправка за контроль» д ля обобщения понятий «премия за контроль» и «скидка на неконтрольный характер пакета». Существует несколько факторов, влияющих на уровень контроля:  определенные законами права акционеров, меняющиеся в зависимости от размера пакета акций, находящегося в их распоряжении;  порядок голосования и принятия решений в данной компании (например, кумулятивное голосование в отличие от некумулятивного позволяет миноритарным акционерам принимать участие в управлении);  эффект распределения собственности (например, при прочих равных условиях чем выше степень концентрации акционерного капитала, тем выше степень контроля);  другие факторы. В большинстве исследований российских оценщиков, посвященных расчету поправки за контроль, описаны алгоритмы определения поправок на ос нове анализа структуры акционерного капитала. В целом в практике российской оценки бизнеса поправки за контроль определяют, как правило, несколькими методами: 1. Экспертно. На основе субъективного мнения оценщика или анализа структуры акционерного капитала . ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 27 2. Нормативно. На основе постановления Правительства РФ от 31 мая 2002 г. № 369. «Об утверждении правил определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного и муниципального имущества». 3. Статистически. Этот метод подразумевает изучен ие и обобщение информации о реальных сделках с акциями компаний за определенный период. Экспертный метод не является достаточно достоверным, поскольку расчет поправки полностью зависит от профессионализма оценщика. Постановление Правительства РФ № 369 пр едназначено для конкретных целей – определения стоимости пакетов акций государственных предприятий, подлежащих приватизации. Таким образом, прямое использование коэффициентов, указанных в постановлении, в рамках оценки рыночной стоимости бизнеса некорректн о. Однако их значения являются ориентиром для оценщика. Статистический метод определения поправки за контроль основан на эмпирических данных о сделках с пакетами акций компаний, поэтому является наиболее точным. В зарубежной практике средние показатели п ремий за контроль публикуются в различных изданиях, в частности в ежегодном статистическом обзоре слияний компаний Mergerstat Review. Однако непосредственное, нескорректированное применение результатов исследований компании Mergerstat для оценки российских предприятий представляется достаточно спорным. Использование поправок за контроль, рассчитанных на основе анализа внутреннего российского рынка, является предпочтительным, хотя и требует наличия большого объема достоверной информации. Специалистами ООО «Ф БК» было проведено исследование, направленное на определение поправок за контроль в процессе оценки бизнеса российских компаний с использованием данных фондового рынка. Объектом исследования являлась рыночная премия за контроль, уплачиваемая при покупке ак ций, не учитывающая инвестиционный характер сделок и эффект распределения собственности. Для анализа были использованы следующие источники информации: котировки, данные о сделках с акциями на российском фондовом рынке. В ходе исследования использовались да нные фондовых бирж РТС и ММВБ (www.rts.ru; www.micex.ru); собственная база данных компании «ФБК» по сделкам с акциями российских компаний.; информация о российских компаниях, акции которых являлись объектом сделки (информационные сайты www.finam.ru, www.sk rin.ru; Интернет - сайты по слияниям и поглощениям компаний www.ma - journal.ru, www.mergers.ru; новости агентства AK&M, газет «Ведомости» и «Реформа»). Таким образом, в целях исследования было отобрано 44 сделки. Разница между ценой, по которой была продана 1 акция в составе пакета, и ценой продажи акции на фондовом рынке до того, как рынок отреагировал на данную сделку, составляет дополнительную стоимость, которую уплатил покупатель за возможность принимать участие в управлении компанией. Расчет данных отнош ений осуществлялся с учетом следующих факторов: 1. Котировки акций для расчета отношений устанавливались на дату, предшествующую моменту поступления информации о сделке на фондовый рынок и формированию реакции рынка на сделку. При наличии официального объя вления о ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 28 сделке расчетная дата фиксировалась за день до такого объявления, в случае, если официального объявления о сделке не последовало, – в период, предшествующий общему изменению средней котировки данной акции на фондовом рынке. 2. При наличии информа ции по котировкам в РТС и на ММВБ отношение рассчитывалось как средневзвешенное значение в зависимости от количества сделок по данной бумаге на биржах на установленную дату. Результаты анализа полученных отношений позволили сделать некоторые выводы. Так, м ежду размером продаваемого пакета акций и величиной премии, уплаченной покупателем сверх рыночной цены 1 акции данной компании на фондовом рынке, существует взаимосвязь. Зависимость между отношением цены акции в сделке к рыночной цене той же акции на фондо вом рынке (О1) и размером проданного в данной сделке пакета представлена на рисунке. Линия тренда на графике позволяет проследить основную закономерность: чем больше размер проданного пакета, тем больше значение относительного выражения премии. Здесь необх одимо сразу же оговориться, что построение подобной линии тренда является заметным упрощением ситуации. Авторы отдают себе отчет в том, что точность построения этой линии сильно зависит от количества анализируемых сделок и других сопутствующих факторов. В проведенном исследовании минимальное значение О1 составляет 0,70 для 2,1% - ного пакета акций, максимальное значение – 2,70 для 80,36% - ного пакета акций. Разброс между значениями данных коэффициентов является существенным, что обусловлено наличием, помимо с тепени контроля, других факторов, влияющих на соотношение (распределение акционерного капитала, инвестиционный характер сделок и др.). Влияние этих факторов в проведенном исследовании не учитывалось. Схема №1 Соотношение размера проданного пакета и прем ии сверх рыночной цены акции на фондовом рынке ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 29 В целях анализа все сделки были разбиты на 5 групп по размерам пакетов акций в соответствии с законодательным определен ием прав акционеров . Исходя из средних значений О1 был рассчитан коэффициент контроля. Коэффициент контроля показывает, во сколько раз значение О1 в данном пакете меньше, чем в пакете, дающем абсолютный контроль над предприятием. Для упрощения расчета ко эффициент контроля для пакета акций от 75 до 100% принимается равным 1. Другие коэффициенты контроля рассчитаны путем сопоставления средних значений О1 по каждой группе со средним значением О1 в группе от 75 до 100% (1,88), принятым за 1. Диапазон значений О1 для анализируемых компаний, средние значения данного показателя и коэффициенты контроля, сгруппированные по величине пакета, представлены в таблице. Средние коэффициенты контроля и премии, сгруппированные по размерам пакетов акций Показатель 0 — 10% - 1 акция 10 — 25% 25% + 1 акция — 50% 50%+1 акция — 75% - 1 акция 75 — 100% Диапазон отношений цены акции в сделке к цене акции на фондовом рынке 0,17 — 1,17 0,81 — 2,52 0,99 — 2,35 1,34 — 2,0 0,10 — 1 ,7 Среднее значение отношения цены акции в сделке к цене акции на фонд овом рынке 0, 6 7 1,12 1,39 1,81 1, 4 Коэффициент контроля при переходе от стоимости 100% собственного капитала компании к соответствующему пакету 0,3 0,60 0,74 0,96 0, 1 7 Согласно результатам проведенного исследования коэффициент контроля при переходе от с тоимости 100% собственного капитала компании к мелкому пакету до 10% собственного капитала, который не дает значительных преимуществ по контролю, составляет в среднем 0, 3 . Для акционеров, владеющих от 10 до 25% акций, в соответствии с результатами исследов ания переходный коэффициент составляет в среднем 0,60. Владелец 25% - ного пакета акций имеет право заблокировать ряд существенных решений, а также имеет право доступа к документам бухгалтерского учета. Соответственно для пакета размером от 25 до 50% акций, по результатам исследования, необходимо применять средний переходный коэффициент 0,74. Решающий размер пакета от 50 до 75% дает акционеру массу преимуществ по управлению компанией. Для пакета данного размера при переходе от стоимости 100% собственного кап итала в соответствии с результатами исследования необходимо применять средний коэффициент 0,96. ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 30 Пакет акций от 75% и выше дает держателю возможность принимать любые решения в отношении управления компанией, таким образом, коэффициент переход а составляет 0, 27 . В связи с отсутствием сделок купли - продажи акций ЗАО « Панорама на биржах , определена величина скидки на недостаточную ликвидность акций в размер е 10 %. Количество обыкновенных акций ЗАО « Панорама - 254700 . Для оценки рыночной стоимости одной обыкнов енн ой акции ЗАО « Панорама на ос новании вышеприведенных данных может быть применена формула: Формула № 2 Цк.а. х (1 – Сн.х.) х (1 – Сн) Ца.о. = ─────────────────── Ко + Дп/о х Кп где: Ца.о. - рыночная стоимость одной обыкновенной акции; Цк.а. - с тоимость акционерного капитала; Сн.х. - скидка на неконтрольный характер пакета акций; Сн - скидка на неликвидность пакета акций; Ко - количество обыкновенных акций Предприятия, находящихся на рынке; Кп - количество привилегированных акций Предприятия, нах одящихся на рынке; Дп/о - отношение стоимости привилегированной ак ции к стоимости обыкновенной ак ции. В результате подстановки исходных величин в указанную формулу определена рыноч ная стоимость 1 обыкновенной акции. Рыночная стоимость объекта оценки, руб. Одна обыкновенная акция 7 0 0 , 29 ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 31 ПРИЛОЖЕНИЯ ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 32 ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 33 ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 34 ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 35 ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 36 ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 37 ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 38 ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 39 ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 40 ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью» 620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жукова, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 - 90 - 18 Отчет № 6 5 7 41

Приложенные файлы

  • pdf 42712417
    Размер файла: 4 MB Загрузок: 0

Добавить комментарий